2014-0532691E5 Vente – immeuble - syndicat copropriétaire

Principal Issues: 1) Est-ce qu’une entité visée à l’alinéa 149(1)l) peut perdre son statut d’organisation exemptée en raison de la vente de la copropriété divise? / Whether an entity referred to in paragraph 149(1)(l) can lose its status of an exempt organization due to the sale of the divided co-ownership. 2) Si non, quel est le traitement fiscal du gain en capital réalisé par l’entité visée à l’alinéa 149(1)l) lors de la vente de la copropriété divise? / If not, what is the tax treatment of the capital gain realized by the entity that is referred to in paragraph 149(1)(l) when selling the divided co-ownership? 3) Dans la présente situation, quelles sont les conséquences fiscales pour les bénéficiaires, de la distribution du gain en capital qui découle de la vente de la copropriété divise par l’entité visée à l’alinéa 149(1)l)? / In the present situation, what are the tax consequences for the beneficiaries of the distribution of the capital gain arising from the sale of the divided co-ownership by the entity that is referred to in paragraph 149(1)(l)?

Position: 1) Non, dans la mesure où elle ne distribue pas plus que son gain en capital réalisé sur la vente. / No, to the extent that the entity does not distribute more than the capital gain realized on the sale. 2) Le gain en capital qui en découle est inclus dans le calcul de son revenu en vertu de la partie I de la Loi mais, aucun impôt de la partie I ne sera payable, en autant que le paragraphe 149(5) ne s’applique pas. / The resulting capital gain is included in computing its income under Part I of the Act; however, no tax under Part I will be payable as long as subsection 149(5) does not apply. 3) Cela entraînerait généralement un avantage pour lequel le membre devrait inclure la valeur de l’avantage dans le calcul de son revenu en vertu du paragraphe 15(1). /This would generally result in a benefit for which the member should include the value of the benefit in computing his income per subsection 15(1).

Reasons: Question de fait. / Question of fact.

Author: Dagenais, Anne
Section: -

Le 29 avril 2015

XXXXXXXXXX

                                          2014-053269
                                          Anne Dagenais, Avocate, M. Fisc.

Objet : Vente d’une copropriété divise par un syndicat de copropriétaires

Monsieur,

Cette lettre fait suite à votre télécopie du 23 mai 2014. Vous demandez notre interprétation concernant des transactions impliquant un syndicat de copropriétaires.

Sauf indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu («  Loi »).

Faits

Nous comprenons qu’un immeuble situé au Québec faisant partie d’un ensemble de XXXXXXXXXX unités d’habitation est détenu en copropriété divise. Suite à des procédures judiciaires, le syndicat de copropriétaires a fait l’acquisition d’une des copropriétés divises. Par la suite, le syndicat de copropriétaires a disposé de cette copropriété divise et a réalisé un gain en capital.

Questions

Vous demandez si une entité visée à l’alinéa 149(1)l) peut perdre son statut d’organisation exemptée en raison de la vente de la copropriété divise.

Si non, vous demandez le traitement fiscal du gain en capital réalisé par l’entité visée à l’alinéa 149(1)l) lors de la vente de la copropriété divise.

Vous demandez également les conséquences fiscales pour les bénéficiaires de la distribution du gain en capital qui découle de la vente de la copropriété divise par l’entité visée à l’alinéa 149(1)l).

Nos commentaires

La présente interprétation technique offre des commentaires généraux sur des dispositions contenues dans la Loi et d’autres lois connexes, le cas échéant. Elle n’a pas comme but de confirmer le traitement fiscal relativement à une situation donnée mettant en cause un contribuable en particulier, mais plutôt de vous aider à le déterminer. Notre direction ne confirme le traitement fiscal relatif aux opérations données d’un contribuable en particulier que dans le cadre d’une demande de décision anticipée en matière d’impôt sur le revenu présentée de la façon décrite dans la circulaire d’information IC 70-6R6, Circulaire d’information en matière d’impôt sur le revenu.

En bref, selon l’article 1039 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), la collectivité des copropriétaires d’un immeuble détenu en copropriété divise constitue une personne morale, appelée syndicat, qui a pour objet la conservation de l’immeuble. La position de l’ARC depuis l’instauration de l’article 1039 C.c.Q. est de considérer qu’un syndicat de copropriétaires est une « société » aux fins de la Loi.

De façon générale, le paragraphe 149(1)l) prévoit qu’aucun impôt n’est payable en vertu de la partie I, sur le revenu imposable d’une personne, pour la période où cette personne était notamment une association qui, de l’avis du ministre, n’était pas un organisme de bienfaisance au sens du paragraphe 149.1(1) et qui est constitué et administré uniquement pour exercer une activité non lucrative, et dont aucun revenu n’était payable à un actionnaire, ou ne pouvait par ailleurs servir au profit personnel de ceux-ci.

Nous sommes d’avis qu’en raison de l’objet d’un syndicat de copropriétaires, indiqué à l’article 1039 C.c.Q., un tel syndicat pourrait généralement être considéré comme « constitué » uniquement pour exercer une activité non lucrative aux fins de l’application de l’alinéa 149(1)l). De plus, pour avoir droit à l’exemption prévue à l’alinéa 149(1)l), il faut que l’entité soit notamment « administrée » uniquement pour exercer une activité non lucrative. Cette détermination est une question de fait qui peut seulement être résolue à la lumière des circonstances particulières de chaque cas.

Par conséquent, les commentaires qui suivent sont fondés sur l’hypothèse que votre syndicat de copropriétaires est une entité visée par l’alinéa 149(1)l).

Perte de statut d’OBNL

Sommairement, le paragraphe 149(2) prévoit notamment que les gains en capital imposables ne sont pas pris en compte dans le calcul d’un revenu payable à une personne ou pouvant servir à son profit personnel pour les fins de l’alinéa 149(1)l).

Conséquemment, l’unique fait de réaliser un gain en capital n’empêchera pas à lui seul une entité d’être visée à l’alinéa 149(1)l) dans la mesure où elle ne distribue pas plus que son gain en capital réalisé sur la vente du condominium.

Gain en capital

Selon le paragraphe 149(1), aucun impôt n’est payable en vertu de la partie I de la Loi, sur le revenu imposable d’une personne pour la période où cette personne était une entité visée par l’alinéa 149(1)l).

Lorsqu’une entité visée à l’alinéa 149(1)l) dispose d’une copropriété divise, le gain en capital qui en découle est inclus dans le calcul de son revenu en vertu de la partie I de la Loi mais, aucun impôt de la partie I ne sera payable sur ce gain, en autant que le paragraphe 149(5) ne s’applique pas. Le paragraphe 149(5) s’applique uniquement lorsque l’objet principal de l’entité consiste à fournir à ses membres des installations pour les loisirs, le sport ou les repas.

Distribution aux membres

Selon la définition prévue au paragraphe 248(1), sont compris parmi les actionnaires les membres. Nous sommes d’avis que les copropriétaires d’un syndicat sont des membres du syndicat et des actionnaires aux fins de la Loi.

De façon générale, le paragraphe 15(1) prévoit que la valeur d’un avantage qu’une société accorde au cours d’une année d’imposition à un actionnaire est incluse dans le calcul du revenu de l’actionnaire pour l’année.

Par conséquent, la distribution à un membre du gain en capital réalisé sur la vente de la copropriété divise entraînerait un avantage pour lequel le membre devrait inclure la valeur de l’avantage dans le calcul de son revenu en vertu du paragraphe 15(1).

Veuillez agréer, Monsieur, nos salutations distinguées.

Michel Lambert, CPA, CA, M. Fisc.
Gestionnaire
Division des entreprises et du revenu d’emploi
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
 et des affaires réglementaires

All rights reserved. Permission is granted to electronically copy and to print in hard copy for internal use only. No part of this information may be reproduced, modified, transmitted or redistributed in any form or by any means, electronic, mechanical, photocopying, recording or otherwise, or stored in a retrieval system for any purpose other than noted above (including sales), without the prior written permission of Canada Revenue Agency, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

© Her Majesty the Queen in Right of Canada, 2015

Tous droits réservés. Il est permis de copier sous forme électronique ou d'imprimer pour un usage interne seulement. Toutefois, il est interdit de reproduire, de modifier, de transmettre ou de redistribuer de l'information, sous quelque forme ou par quelque moyen que ce soit, de façon électronique, mécanique, photocopies ou autre, ou par stockage dans des systèmes d'extraction ou pour tout usage autre que ceux susmentionnés (incluant pour fin commerciale), sans l'autorisation écrite préalable de l'Agence du revenu du Canada, Ottawa, Ontario K1A 0L5.

© Sa Majesté la Reine du Chef du Canada, 2015