2014-0535041E5 BIEN DE REMPLACEMENT – LOCATION D’IMMEUBLES

Principal Issues: Les chalets sont-ils des biens de remplacement au sens du paragraphe 44(5)? Are the cottage replacement properties within the meaning of subsection 44(5)?

Position: Question de fait. Question of fact.

Reasons: Les nouveaux biens semblent être utilisés par les contribuables pour un usage semblable ou identique à l'usage qu'ils faisaient de l'ancien bien, soit la location d'immeubles. Bien qu'on s'attende généralement à ce que le nouveau bien ait les mêmes caractéristiques physiques que l'ancien bien, il peut arriver un genre différent de bien serve aux mêmes fins que l'ancien bien. The new properties seem to be used by the taxpayers for the same or similar use to the use to which the former was put, which is property rental. Although the property generally will bear the same physical description as the former property, there may be cases where a different type of property provides the same use or function as the former property.

Author: Lynch, Cynthia
Section: 44(5)a.1)

XXXXXXXXXX

Cynthia Lynch, LL.B, M.Fisc
2014-053504

Le 13 novembre 2014

Objet : Bien de remplacement – Location d’immeubles

Monsieur XXXXXXXXXX,

La présente lettre est en réponse à votre courriel du 3 juin 2014, dans lequel vous nous demandez notre avis quant à savoir si XXXXXXXXXX chalets locatifs acquis à même le produit d’assurance reçu lors de la destruction d’un immeuble locatif (« ancien bien ») constituent des « biens de remplacement » de l’ancien bien, au sens du paragraphe 44(5) de la Loi de l’impôt sur le revenu (« Loi »). Sauf indication contraire, toutes références législatives sont à la Loi.

Faits

Vous nous décrivez une situation où un couple (« les contribuables ») détenait plusieurs immeubles locatifs en indivision dont l’un d’entre eux a été complètement détruit par XXXXXXXXXX en XXXXXXXXXX. Les contribuables ont utilisé le produit d’assurance pour acheter XXXXXXXXXX chalets sur un site de villégiature (« nouveaux biens ») qu’ils louent par l’entremise d’une société spécialisée qui gère toutes les activités locatives.

Les contribuables prévoient tirer un revenu locatif net des nouveaux biens, similaire à celui de l’ancien bien. Vous précisez que les contribuables déclaraient leurs revenus de l’ancien bien sur le formulaire T776 « État des loyers de biens immeubles »; formulaire qu’ils utilisent également pour déclarer leurs revenus locatifs des nouveaux biens.

Questions

Vous nous demandez si les chalets constituent des biens de remplacement au sens du paragraphe 44(5). Plus précisément, vous voulez savoir si l’utilisation que font les contribuables des nouveaux biens peut être considérée comme un usage identique ou semblable à l’usage qu’ils faisaient de l’ancien bien, aux fins de l’alinéa 44(5)a.1). Vous êtes d’avis que les nouveaux biens sont des biens de remplacement aux fins du paragraphe 44(5) puisqu’ils ont été acquis pour un usage identique à l’ancien bien, soit produire un revenu locatif. Même si vous croyez que le critère des « mêmes caractéristiques physiques » ne s’applique pas aux biens locatifs, vous affirmez que dans tous les cas, les nouveaux biens répondent à ce critère puisque l’ancien bien et les nouveaux biens sont tous des immeubles locatifs générant des revenus locatifs nets similaires.

Nos Commentaires

La présente interprétation technique offre des commentaires généraux sur des dispositions contenues dans la Loi et d’autres lois connexes, le cas échéant. Elle n’a pas pour but de confirmer le traitement fiscal relativement à une situation donnée mettant en cause un contribuable en particulier, mais plutôt de vous aider à le déterminer. Notre direction ne confirme le traitement fiscal relatif aux opérations données d’un contribuable en particulier que dans le cadre d’une demande de décision anticipée en matière d’impôt sur le revenu présentée de la façon décrite dans la circulaire d’information IC 70-6R6, Décisions anticipées en matière d’impôt sur le revenu.

Selon le paragraphe 44(1), un contribuable peut choisir de reporter les conséquences fiscales lorsqu’un ancien bien fait l’objet d’une disposition involontaire, ou qu’un « ancien bien d’entreprise », au sens du paragraphe 248(1), fait l’objet d’une disposition volontaire, et qu’un bien de remplacement est acquis. Le paragraphe 44(5) prévoit que le bien de remplacement doit être acquis pour remplacer l’ancien bien, et être utilisé pour le même usage ou pour un usage semblable à celui que l’on faisait de l’ancien bien. De plus, si l’ancien bien était utilisé pour tirer un revenu d’une entreprise, le bien de remplacement doit être acquis pour titrer un revenu de la même entreprise ou d’une entreprise semblable.

Puisque votre question porte plus spécifiquement sur l’alinéa 44(5)a.1), nous prenons pour acquis qu'il existe une corrélation entre la disposition involontaire de l’ancien bien et l'acquisition des nouveaux biens, et qu’il est donc raisonnable de conclure que les nouveaux biens ont été acquis en remplacement de l’ancien bien au sens de l’alinéa 44(5)a).

Quant à l’alinéa 44(5)a.1), il exige plutôt que les contribuables utilisent les nouveaux biens qu’ils ont acquis, pour un « usage semblable ou identique » à l’usage qu’ils faisaient de l’ancien bien. La question de savoir si le revenu qui était tiré de l’ancien bien était un revenu de location ou d’entreprise est une question de fait que vous devez déterminer avant d’appliquer les critères du paragraphe 44(5), puisqu’un ancien bien d’entreprise, tel que défini au paragraphe 248(1), ne peut être remplacé par un bien locatif. Toutefois, aux fins de la présente, nous présumons que l’ancien bien était un bien locatif et par conséquent, ne constituait pas un ancien bien d’entreprise. À ce sujet, vous pouvez consulter le bulletin d’interprétation IT-434R – Location de biens immeubles par un particulier. Le paragraphe 16b) du bulletin d’interprétation IT-259R4 – Échange de biens indique que dans le cas où l’ancien bien n’était pas utilisé pour tirer un revenu d’une entreprise, l’on s’attend à ce que le bien de remplacement ait les mêmes caractéristiques matérielles que l'ancien bien, c'est-à-dire un immeuble remplacé par un immeuble. Toutefois, il peut arriver qu'un genre différent de bien serve aux mêmes fins que l'ancien bien. Finalement, notons que l'emplacement géographique du nouveau bien n’est généralement pas un facteur déterminant au moment d'examiner si un bien constitue un bien de remplacement.

En l’espèce, un immeuble locatif a été remplacé par XXXXXXXXXX chalets locatifs. Bien que les caractéristiques physiques des nouveaux biens ne soient pas identiques à ceux de l’ancien bien, les biens semblent être de même nature (immeubles locatifs) servant au même usage (location). En prenant pour acquis que l’ancien bien ainsi que les nouveaux biens servent à gagner un revenu de location, nous croyons que l’utilisation que font les contribuables des nouveaux biens peut être considérée comme un usage identique ou semblable à l’usage qu’ils faisaient de l’ancien bien, aux fins de l’alinéa 44(5)a.1).

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et vous prions d’agréer, Monsieur XXXXXXXXXX, l’expression de nos salutations distinguées.

Stéphane Charette, CPA, CMA, MBA
Gestionnaire intérimaire
Section des entreprises et du revenu d’emploi
Direction des décisions en impôt

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