2014-0535921I7 Commission d'agent de location

Principal Issues: Les commissions versées par un propriétaire d'immeuble à un agent pour trouver des locataires sont-elles des dépenses courantes ou des dépenses capitalisables? / Are leasing commissions paid by a landlord to an agent to find tenants current expenditure or capital expenditure?

Position: Question de faits, mais en général dépenses courantes / Question of facts, but usually current expenditures.

Reasons: N'apportent habituellement pas d'avantage durable / Do not usually bring an enduring benefit.

Author: Lacharité, Johanne
Section: 18(1)a) et b); 20(1)a)

                                                                                                                                          Le 23 décembre 2014

Madame Ginette F La Roche                                                                                            Administration centrale
Vérification des non-résidents                                                                                           Direction des décisions en
Agence du Revenu du Canada                                                                                          impôt
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Commissions d’agents pour la location

Madame,

La présente fait suite à votre courriel du 6 juin 2014 dans lequel vous demandez notre avis sur le traitement fiscal d’une situation particulière.  À moins d’indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu (« Loi »).

Les faits, tels que nous les comprenons, sont les suivants :

1-    XXXXXXXXXX, une fiducie du XXXXXXXXXX, a soumis, en vertu de l’article 116, une demande de certificat de conformité (« T2068 ») relatif à la disposition de biens canadiens imposables (« BCI ») au cours de l’année XXXXXXXXXX;
2-    Les BCI sont les immeubles situés au XXXXXXXXXX dont la fiducie a disposés au cours de l'année XXXXXXXXXX;
3-    Au cours des années XXXXXXXXXX à XXXXXXXXXX, la fiducie versait des commissions à des agents chargés de trouver des locataires pour ses immeubles;
4-    Ces commissions étaient calculées selon un pourcentage des revenus que rapportaient les contrats de location signés;
5-    Ces dépenses étaient capitalisées dans la catégorie 13 sans jamais être amorties par la fiducie qui, chaque année, subissait des pertes locatives;
6-    Suite à l’examen des informations fournies, l’ARC a refusé la capitalisation des dépenses et les pertes de location de la fiducie ont été augmentées, puisque les dépenses ont été considérées comme des dépenses courantes.  Le représentant a accepté ce changement et le T2068 a été émis;
7-    Lors de la vérification de la déclaration de revenus de la fiducie pour l’année de la disposition des BCI, vous avez constaté que les ajustements apportés n’avaient pas été appliqués et que les dépenses de commissions aux agents étaient demeurées dans les montants capitalisés aux fins du calcul du gain en capital sur la disposition des BCI.

Position du contribuable

Selon le représentant de la fiducie, ces dépenses devraient faire partie du prix de base rajusté (« PBR ») de l’immeuble puisqu’un immeuble dont les locaux sont loués a une plus grande valeur de revente.

Position du BSF

Vous croyez que les commissions versées aux agents sont des dépenses de nature courante, augmentant chaque année les pertes locatives de la fiducie, plutôt que des dépenses de nature capitale, s’ajoutant au PBR des immeubles et diminuant le gain en capital au  moment de leur disposition.  Vous désirez connaître notre opinion sur la question.

Nos commentaires

Dans l’affaire Canderel (footnote 1), la Cour suprême du Canada (« CSC ») a établi que la détermination du bénéfice est une question de droit et que l’objectif de cet exercice est d’obtenir une image fidèle du bénéfice du contribuable pour l’année visée.  De plus, la CSC a énoncé que, dans cette détermination, le contribuable était libre d’adopter toute méthode qui n’était pas incompatible avec les dispositions de la loi, les principes dégagés de la jurisprudence et les principes commerciaux reconnus.

La Loi ne définit pas ce qu’est une dépense en capital mais certains critères, établis par la jurisprudence, entre autres dans l’arrêt Johns-Manville (footnote 2), ont été repris par l’Agence du revenu du Canada dans le bulletin d’interprétation IT-128R — Déduction pour amortissement - Biens amortissables qui, bien qu’il soit désormais archivé, demeure utile aux fins de cette détermination. 

De façon générale, une dépense sera de nature capitale si elle confère un avantage durable, si elle représente le coût d’un bien distinct, augmente substantiellement la valeur d’un bien ou est engagée uniquement en vue de sa revente.  À l’opposé, une dépense sera de nature courante si elle ne constitue pas un bien en soi, est de peu d’importance relativement au coût du bien pour lequel elle a été engagée ou n’a pour seul but que le maintien d’un tel bien à son état d’origine, si son utilité ne dépassera pas une période relativement courte ou qu’elle aurait été engagée même si aucune tentative de vente du bien n’avait eu lieu. 

Selon les informations que vous nous avez fournies, les paiements de commissions faits par la fiducie en l'espèce n’apportaient que des avantages à court terme; immédiats ou tout au plus limités à la durée du contrat de location.  Le fait que ces dépenses devaient être renouvelées chaque année vient appuyer ce point de vue.  Il ne s’agit pas non plus de frais engagés juste avant la vente des BCI afin d’en tirer un meilleur prix, mais plutôt de montants qui ont été engagés années après années et qui ont cessé quelques années avant la disposition des BCI.  En l'espèce, nous sommes donc d'avis que les montants de commissions versés à des agents chargés de trouver des locataires sont des dépenses de nature courante et par conséquent ne doivent pas être capitalisés aux fins du calcul du gain en capital sur la disposition des BCI. 

À titre de renseignement, sauf si exclue, une copie de cette note de service sera dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur l'accès à l'information et elle sera mise dans la bibliothèque électronique de l'Agence du revenu du Canada. De plus, une copie dépersonnalisée sera distribuée aux éditeurs fiscaux commerciaux pour qu'ils l'incluent dans leurs bases de données. Le processus de dépersonnalisation enlèvera tout ce qui ne doit pas être divulgué, y compris les renseignements qui peuvent révéler l'identité du contribuable. Si le contribuable demande une copie de cette note de service, il peut obtenir une copie dépersonnalisée selon les critères de la Loi sur la protection des renseignements personnels, qui n'enlève pas l'identité du contribuable. Vous devriez adresser toute demande pour cette dernière version à : LPRA-PLAR ITR-DDI Access Team-Équipe d'Accès.  Dans ce cas, une copie à remettre au contribuable vous sera envoyée.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et vous prions d’agréer, Madame La Roche, l’expression de nos salutations distinguées.

Stéphane Charette, CPA, CMA, MBA
Gestionnaire intérimaire
Division des entreprises et du revenu d’emploi
Direction des décisions en impôt

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1  Canderel Ltée c La Reine  [1998] 1 R.C.S. 147
2  Johns-Manville Canada Inc c La Reine  [1985] 2 R.C.S. 46

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