2014-0538141C6 Interest deductibility

Principal Issues: 1) A trust borrows money to acquire a rental property. The trust distributes the rental property to one of its beneficiaries which assumes the debt attached to the rental property. 2) An individual borrows money to acquire a rental property. The individual dies and the rental property is the object of a legacy by particular title in favour of his child who assumes the debt attached to the rental property. In each scenario, whether the amount of the debt assumed would constitute "an amount payable for property acquired for the purpose of gaining or producing income from the property or for the purpose of producing income from a business" for the purpose of subparagraph 20(1)(c)(ii).

Position: Provided that the debt is assumed as a condition of acquiring the property, the amount of the debt assumed would constitute "an amount payable for property acquired" for the purpose of subparagraph 20(1)(c)(ii). However, deductibility under subparagraph 20(1)(c)(ii) depends on the facts and circumstances of each case.

Reasons: Wording of the Act.

Author: Séguin, Marc
Section: 20(1)(c)

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 10 OCTOBRE 2014
APFF – CONGRÈS 2014

Question 8. Déductibilité des intérêts

Situation 1

Une fiducie détient un immeuble commercial locatif grevé d’une hypothèque contractée par la fiducie afin de procéder à l’achat de l’immeuble. Les critères du sous-alinéa 20(1)c)i) L.I.R. sont satisfaits et la fiducie déduit les intérêts dans le calcul de son revenu. La fiducie attribue l’immeuble sous forme de distribution de capital à un individu, A, qui assume par ailleurs le solde du prêt hypothécaire, en vertu du paragraphe 107(2) L.I.R. À la suite de l’attribution, A utilise l’immeuble en vue d’en tirer un revenu ou un revenu d’une entreprise.

Situation 2

Un individu, B, détient un immeuble commercial locatif grevé d’une hypothèque contractée par B afin de procéder à l’achat de l’immeuble. Les critères du sous-alinéa 20(1)c)i) L.I.R. sont satisfaits et B déduit les intérêts dans le calcul de son revenu. Lors du décès de B, l’immeuble fait l’objet d’un legs à titre particulier à l’enfant de B, (Enfant). Le legs est à charge d’hypothèque et, par conséquent, Enfant assume le solde du prêt hypothécaire. Enfant utilise l’immeuble en vue d’en tirer un revenu ou un revenu d’une entreprise.

Questions à l’ARC

a)    Dans la situation 1, est-ce l’ARC considère que les intérêts sur le prêt hypothécaire assumé par A sont des intérêts payés ou payables sur « une somme payable pour un bien acquis en vue d’en tirer un revenu ou de tirer un revenu d’une entreprise » au sens du sous-alinéa 20(1)c)ii) L.I.R. et que ceux-ci sont, par conséquent, déductibles à l’encontre du revenu de A?

b)    Dans la situation 2, est-ce l’ARC considère que les intérêts sur le prêt hypothécaire assumé par Enfant sont des intérêts payés ou payables sur « une somme payable pour un bien acquis en vue d’en tirer un revenu ou de tirer un revenu d’une entreprise » au sens du sous-alinéa 20(1)c)ii) L.I.R. et que ceux-ci sont, par conséquent, déductibles à l’encontre du revenu d’Enfant?

Réponse de l’ARC à la question 8 a)

Dans la mesure où la prise en charge par A du prêt hypothécaire grevant l’immeuble est une condition à la distribution de cet immeuble par la fiducie, l’ARC est d’avis que le solde de ce prêt hypothécaire constituerait « une somme payable pour un bien acquis » aux fins du sous-alinéa 20(1)c)(ii) L.I.R. Cependant, la question de savoir si les intérêts payés ou payables par A sont déductibles est une question de fait qui demande une analyse de tous les faits et circonstances pertinents entourant l’acquisition de l’immeuble.

Réponse de l’ARC à la question 8 b)

De façon similaire, l’ARC considère que le solde du prêt hypothécaire pris en charge par Enfant dans ces circonstances constituerait « une somme payable pour un bien acquis » aux fins du sous-alinéa 20(1)c)(ii) L.I.R. Toutefois, la question de savoir si les intérêts payés ou payables par Enfant sont déductibles est une question de fait qui demande une analyse de tous les faits et circonstances pertinents entourant l’acquisition de l’immeuble.

Marc Séguin
(514)620-8562
Le 10 octobre 2014
2014-053814

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