2015-0589821E5 Change of Use of duplex

Principal Issues: 1. Whether a change in use occurs when a taxpayer moves from one unit of a duplex to another unit, which he previously rented, and starts to rent the unit he used to inhabit? 2. Whether a change in use occurs as a result of important renovations made to one unit used for personal purposes without any corresponding renovations being made to the other unit? 3. In a situation described in 2) whether certain expenses incurred in respect to the whole duplex should, after the renovation, be allocated on the basis of the relative FMV or relative cost of each unit rather than based on the square meters of each unit? 4. In a situation described in 2), if the taxpayer were to dispose of the duplex, how should the proceeds of disposition be allocated considering the costs incurred for the renovation of one unit and the increase in value attributable to such renovation?

Position: 1. Generally no, if the size of each unit is the same and the proportion of each use (personal and rental) of the duplex remains unchanged. 2. Generally no, unless the renovations are such that the size of the renovated unit is increased. 3. The allocation has to be reasonable considering all the relevant circumstances. 4. None.

Reasons: 1. Wording of paragraphs 45(1)(a) and 45(1)(c), considering that the duplex is one single property. 2. Wording of paragraph 45(1)(c). 3. In accordance with paragraph 18(1)(a), an expense is not deductible except to the extent it was incurred by the taxpayer for the purposes of earning income. The allocation has to be reasonable in the circumstances. 4. The question is based on assumptions which the CRA is unable to verify.

Author: Allaire, Lucie
Section: 45(1)(a), 45(1)(b), 45(1)(c), 13(7)(c)

XXXXXXXXXX                                                                                                                      2015-058982
                                                                                                                                              Lucie Allaire, LL.B,
                                                                                                                                              CPA, CGA, D. Fisc.
Le 3 février 2017

Monsieur,

Objet : Règles sur les changements d’usage

La présente lettre fait suite à votre lettre du 26 mai 2015 dans laquelle vous nous demandez notre opinion concernant le sujet mentionné en titre.

À moins d’indication contraire, tous les renvois législatifs sont des renvois aux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu (« Loi »).

Vous faites référence à une situation où un particulier est le seul propriétaire d’un duplex composé de deux logements de même dimension et ayant les mêmes caractéristiques, qu’il a acquis à un coût de XXXXXXXXXX $ (footnote 1). Dès l’acquisition du duplex, le particulier habite l’un des logements et loue l’autre.

À un moment donné, le particulier quitte le logement qu’il habitait pour emménager dans le logement du même duplex qui était loué. Le logement auparavant habité par le particulier est loué. Vous affirmez qu’après le déménagement du particulier, la moitié de la superficie du duplex continue d’être utilisée en vue de gagner du revenu et l’autre moitié continue de l’être à des fins personnelles.

Après le moment donné, le particulier effectue des travaux de rénovation qui se rapportent uniquement au logement qu’il habite. Le coût des travaux, qui s’élève à XXXXXXXXXX $, constitue une dépense en capital.  Selon une évaluation obtenue d’un évaluateur indépendant, les travaux de rénovation augmentent la juste valeur marchande (« JVM ») du duplex d’un montant de XXXXXXXXXX $. Vous indiquez que dans les circonstances, il est raisonnable d’attribuer la hausse de la JVM en entier aux travaux de rénovation effectués sur le logement habité par le particulier.

Nous comprenons que le duplex est une immobilisation (footnote 2) pour le particulier et que les travaux ne changent pas la structure du duplex en ce que les deux logements conservent les mêmes dimensions.

Vos questions

1.    Le déménagement du particulier d’un logement du duplex à l’autre logement entraine-t-il un changement d’usage du duplex?

2.    Les travaux de rénovation font-ils en sorte qu’un changement d’usage partiel a lieu?

3.    Dans quelles proportions le particulier peut-il déduire, dans le calcul de son revenu de location, certaines dépenses engagées pour l’ensemble du duplex et qui sont basées dans une certaine mesure sur la valeur du duplex, telles que les impôts fonciers? Plus particulièrement, vous nous demandez si la répartition doit être faite non pas en fonction de la superficie mais plutôt en fonction de la répartition du coût ou de la JVM de chaque logement.

4.    Lors de la disposition du duplex, comment devrait être reparti pour les fins du calcul du gain en capital, le produit de disposition entre chacun des logements considérant le coût engagé pour les travaux de rénovation d’un logement et l’augmentation de valeur découlant des travaux?

Nos commentaires

La présente interprétation technique offre des commentaires généraux sur des dispositions contenues dans la Loi et d’autres lois connexes, le cas échéant. Elle n’a pas comme but de confirmer le traitement fiscal relativement à une situation donnée mettant en cause un contribuable en particulier, mais plutôt de vous aider à le déterminer. Notre Direction ne confirme le traitement fiscal relatif aux opérations données d’un contribuable en particulier que dans le cadre d’une demande de décision anticipée en impôt présentée de la façon décrite dans la circulaire d’information 70-6R7, Décisions anticipées et interprétations techniques en impôt.

L’Agence du revenu du Canada (« ARC ») est d’avis qu’un immeuble est normalement considéré comme étant un seul et unique bien aux fins du paragraphe 45(1), à moins que ce bien ne fasse l’objet d’une subdivision légale en deux ou plusieurs biens distincts.

Le paragraphe 45(1)a) s’applique uniquement en cas de changement complet d’usage, c’est‑à‑dire lorsqu’un contribuable a acquis un bien à une autre fin et qu’il commence, à un moment postérieur, à l’utiliser en vue de gagner un revenu, ou vice-versa. En l’espèce, l’alinéa 45(1)a) ne trouve donc pas application.

L’alinéa 45(1)c) régit les situations où il y a un changement, à un moment donné après l’acquisition d’un bien par un contribuable, dans le rapport entre l’usage qu’il en fait habituellement en vue de gagner un revenu et l’usage habituel du bien à une autre fin.

Dans la situation soumise, bien que chacun des logements de l’immeuble ait fait l’objet d’un changement d’usage au moment où le particulier quitte le logement qu’il habitait alors et s’installe dans le logement qui était auparavant loué, le rapport entre l’usage que le particulier fait habituellement de l’immeuble en vue de gagner un revenu et l’usage habituel de l’immeuble à une autre fin n’a pas changé à ce moment. Il n’y a donc pas de changement d’usage de l’immeuble aux fins de l’alinéa 45(1)c) à ce moment en raison du déménagement du particulier.

De plus, nous sommes d’avis que les travaux de rénovation faits par le particulier à un seul des deux logements dans la situation décrite n’auraient pas, en soi, pour effet de changer le rapport entre l’usage que le particulier fait habituellement de l’immeuble en vue de gagner un revenu et l’usage habituel de l’immeuble à une autre fin. Nos commentaires seraient toutefois différents si les travaux de rénovation avaient pour effet de modifier la superficie relative de chacun des logements.

En vertu de l’alinéa 18(1)a), une dépense n’est pas déductible dans le calcul du revenu d’un contribuable tiré d’une entreprise ou d’un bien, sauf dans la mesure où elle a été engagée ou effectuée par le contribuable en vue de tirer un revenu de l’entreprise ou du bien. Lorsqu’une dépense est engagée relativement à l’ensemble d’un bien dont une partie seulement est utilisée en vue de gagner un revenu, la dépense doit être répartie entre les deux parties du bien de manière à ce que seule la partie de la dépense qu’il est raisonnable de considérer avoir été engagée en vue de gagner un revenu soit déduite. Dans le cas où un contribuable loue une partie de l’immeuble qu’il habite, et tel qu’il est énoncé dans le Guide T4036, Revenus de location, il peut utiliser la superficie louée ou le nombre de pièces louées dans l’immeuble pour répartir ses dépenses, pourvu que la répartition soit raisonnable. Il appartient au particulier d’établir cette répartition de manière raisonnable compte tenu de l’ensemble des circonstances applicables à sa situation.

Enfin, votre dernière question est fondée sur l’hypothèse que l’augmentation de valeur du duplex entre le moment où il a été acquis et le moment où l’évaluation a été effectuée, suite à la réalisation des travaux de rénovation, est entièrement attribuable auxdits travaux. Elle pose également pour hypothèse que l’augmentation de valeur découlant des travaux serait toujours reflétée dans la JVM du duplex au moment de la disposition. Puisque l’ARC est dans l’impossibilité de vérifier ces hypothèses, nous ne pouvons pas nous prononcer sur les conséquences fiscales découlant de la situation décrite.

Nous espérons que nos commentaires vous seront utiles.

Louise J. Roy, CPA, CGA
Gestionnaire
Division des industries financières et des fiducies
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique
  législative et des affaires réglementaires

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 Ce montant fait abstraction du coût du terrain.
2 Au sens de la définition du terme « immobilisations » à l’alinéa 54.

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