2016-0625141C6 Principal residence - duplex

Principal Issues: 1)Whether, for the purposes of the principal residence exemption in paragraph 40(2)(b), the two units of a duplex can be considered as one “principal residence” as defined in section 54, in a situation where the owner occupies one unit while her aging parent occupies the other? 2) Is the fact that an internal access has been added between the two units and that the owner and her parent share most of their meals in the same unit a sufficient indication that the two units are one “principal residence”?

Position: 1) Likely not. 2) No.

Reasons: 1) and 2): Prior positions. Each unit appears to be one housing unit for the purposes of the principal residence exemption.

Author: Beaulieu, Mélanie
Section: 40(2)(b), 54

Ordre des CPA du Québec - Table ronde sur la fiscalité des particuliers
Colloque du 21 janvier 2016

Question 9

Résidence principale et maison intergénérationnelle

Afin de venir en aide à son parent âgé et en prendre soin, un particulier achète un duplex. Le duplex comprend 2 logements identiques, chacun étant composé d’une chambre, d’une cuisine, d’une salle de bain et d’un salon. L’immeuble a 2 adresses civiques distinctes, une pour chaque logement, et chacun des logements possède son propre compteur électrique.

Le particulier procède à certaines rénovations sur l’immeuble, incluant l’ajout d’une porte d’accès intérieure entre les 2 logements. Ces rénovations ont pour but de faciliter les communications entre le particulier et son parent. Les repas sont préparés et pris la très grande majorité du temps dans l’espace habité principalement par le particulier et les membres de sa famille.

Questions à l’ARC 

a)    À la revente de l’immeuble, la désignation de résidence principale pourra-t-elle être faite pour l’immeuble complet? En d’autres termes, l’ARC considère-t-elle qu’il y a disposition d’un ou deux logements?

b)    La réponse serait-elle la même si le bien appartenait au parent?

c)    La réponse serait-elle la même si le bien acquis par l’enfant était une maison intergénérationnelle telle que cette expression est définie par plusieurs municipalités (une seule adresse civique mais dont les espaces intérieurs sont séparés)?

Réponse de l’ARC à la question a)

L’article 54 L.I.R. définit la résidence principale comme étant, entre autres, le logement dont un particulier est propriétaire conjointement avec une autre personne ou autrement, à condition que le logement soit normalement habité par le particulier, par son époux ou conjoint de fait ou ex-époux ou ancien conjoint de fait ou par un enfant du particulier.

Le terme « logement » (ou, l’expression « housing unit » utilisée dans la version anglaise de la définition de « résidence principale » à l’article 54 L.I.R.) n’est pas défini dans la L.I.R. En l’absence d’une définition conférant un sens technique particulier à ce terme aux fins de la définition de « résidence principale » à l’article 54 L.I.R., il faut s’en remettre à son sens ordinaire, ce qui inclut le sens que lui confèrent différents dictionnaires. Une synthèse des définitions de différents dictionnaires français et anglais nous permet de conclure qu’un logement est normalement représenté par un local, ou un ensemble de locaux, occupé par une personne ou un groupe de personnes et qui inclut un certain nombre de caractéristiques telles qu’une cuisine, une salle de bain, etc. Une définition semblable a par ailleurs été retenue par la Cour canadienne de l’impôt, dans une affaire où elle a conclu que deux parties distinctes d’une même habitation (dont un seul contribuable était propriétaire) constituaient des logements séparés et que par conséquent, seule l’une d’entre elles était admissible à l’exemption. (footnote 1)

La question de savoir si deux unités d’un duplex constituent ensemble un seul logement aux fins de la définition de « résidence principale » à l’article 54 L.I.R. ou si chacune d’elles constitue plutôt un logement distinct en est une à laquelle il n’est possible de répondre qu’après une analyse de l’ensemble des faits et circonstances pertinents. Ceci étant, de manière générale, nous sommes d’avis que deux unités d’un duplex seront considérées constituer ensemble un seul logement dans la mesure où elles sont suffisamment intégrées pour qu’il ne soit pas possible d’habiter normalement les aires habitables de l’une des unités sans avoir également accès à l’autre unité et pouvoir en utiliser les installations. Ce sera le cas, par exemple, si l’une des unités contient toutes les chambres alors que l’autre unité contient la cuisine et la salle de bain, et que les deux unités sont conjointement utilisées aux fins d’habitation comme un logement unique.

Au contraire, dans une situation où chaque unité d’un duplex peut être normalement habitée sans trop de rénovations et sans qu’un accès à l’autre unité ne soit fourni à son occupant (par exemple, si chaque unité possède une cuisine et une salle de bain qui lui sont propres et qu’elles ont toutes deux un accès extérieur distinct), il sera difficile de considérer ces deux unités comme étant un logement unique au sens de l’article 54 L.I.R.

Outre le degré d’intégration des deux unités, d’autres facteurs à considérer pour déterminer si les deux unités d’un duplex constituent un seul logement incluent :

>     l’existence d’un ou de deux titres de propriété ;

>     l’existence d’une seule adresse civique pour l’immeuble ou de deux adresses civiques distinctes ;

>     l’existence, ou non, de portes d’entrée séparées ; et

>     l’existence, ou non, de comptes séparés pour les services publics.

Il ne s’agit pas d’une liste exhaustive et chaque situation doit être tranchée à la lumière de ses circonstances particulières.

À la lumière de ce qui précède, dans la situation décrite, le fait qu’une porte d’accès intérieure soit installée entre les deux unités ou que les repas soient préparés et pris la très grande majorité du temps dans l’une des deux unités ne semble pas suffisant pour que les deux unités puissent être considérées comme un seul logement aux fins de la L.I.R. Le fait que les deux unités comportent chacune une chambre, une cuisine et une salle de bain ainsi que des adresses civiques distinctes et leur propre compteur électrique sont des éléments qui tendent à indiquer qu’il s’agit plutôt de deux logements distincts. Ceci étant établi, seul le logement normalement habité par le particulier se qualifie de résidence principale.

Réponse de l’ARC à la question b)

Nos commentaires seraient les mêmes si le bien appartenait au parent, à la différence que dans ce cas, l’un ou l’autre des logements pourrait se qualifier de résidence principale du parent.

Réponse de l’ARC à la question c)

Nos commentaires seraient essentiellement les mêmes si le bien acquis par l’enfant était une maison intergénérationnelle plutôt qu’un duplex. À cet égard, notons qu’une description détaillée des caractéristiques d’un immeuble donné décrit comme tel serait requise pour que nous soyons en mesure de fournir des commentaires plus précis. Le fait que l’immeuble ait une seule adresse civique serait l’un des facteurs qui pourrait être pris en compte, conformément à ce qui est énoncé précédemment. Cependant, ce seul fait ne serait pas, en soi, déterminant.

Mélanie Beaulieu
(613) 670-8905
Le 21 janvier 2016
2016-062514

FOOTNOTES

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