2016-0652841C6 Changement partiel d’usage - immeuble locatif et résidentiel

Principal Issues: À l'aide d'un exemple, on demande principalement à l'ARC: 1-Quelle est l’interprétation de l’ARC lorsqu'un contribuable vend un immeuble alors qu’un changement s’est produit au cours d’une année précédente au niveau des logements occupés par le contribuable et son enfant sans qu’il n’en résulte un changement de l’utilisation totale du bien à titre locatif et personnel? 2-Est-ce que le contribuable dans cette situation devra produire un formulaire T2091 dans l’année de la vente de l'immeuble pour chacun des logements admissibles au cours de la période de détention totale de l'immeuble? 3-Quel sera le gain en capital admissible à l’exemption pour résidence principale sur chacun des logements? Using an example, CRA is mainly asked: 1-What is the CRA’s interpretation when a taxpayer sells a building when a change has occurred during a previous year regarding the housing occupation by the taxpayer and his child without changing the total renting and personal use of the property? 2-Will the taxpayer in this situation have to produce a form T2091 in the year of the sale of the building for each eligible housing unit during the period of total detention of the property? 3-What will be the capital gain eligible to the principal residence exemption on each housing unit?

Position: 1-Il n’y a pas de changement d’usage de l’immeuble aux fins de l’alinéa 45(1)c) lorsque le rapport entre l’usage que le contribuable fait habituellement de l’immeuble en vue de gagner un revenu et l’usage habituel de l’immeuble à une autre fin n’a pas changé dans cette année. 2-Lorsque plusieurs logements d’un immeuble peuvent faire l’objet d’une désignation de résidence principale pour différentes années, le contribuable doit produire dans l’année de la vente de l’immeuble un formulaire T2091 pour chacun des logements de l’immeuble faisant l’objet de la désignation. 3- Commentaires généraux. 1-There is no change in use of the building for the purposes of the paragraph 45(1)(c) when the proportion between the use that the taxpayer usually does of the building to gain income and the use for some other purpose did not change in this year. 2-Where several housing units of a building can be designated as principal residence for various years, the taxpayer has to produce in the year of the sale of the building a form T2091 for each housing unit being designated. 3-General comments.

Author: Landry, Isabelle
Section: 45(1)c)

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 7 OCTOBRE 2016
APFF - CONGRÈS 2016

Question 2

Changement partiel d’usage d’un immeuble locatif et résidentiel

Selon la définition de résidence principale prévue à l’article 54 L.I.R., chaque unité de logement d’un triplex détenu par un contribuable peut se qualifier à titre de résidence principale pour ce contribuable en autant que le logement ainsi désigné ait été normalement habité à un moment quelconque de l’année par le contribuable, son (sa) conjoint(e) ou ses enfants, et qu’aucun autre logement n’ait été désigné par le contribuable ou son (sa) conjoint(e) pour la même période.

Pour les fins des règles de disposition présumée d’un bien lors d’un changement d’usage, le logement occupé par un enfant du contribuable est généralement considéré comme étant utilisé à des fins personnelles et non à des fins locatives si l’enfant verse un loyer inférieur à sa valeur locative normale.

Le numéro 2.7 du folio de l’impôt sur le revenu S1-F3-C2 « Résidence principale », du 28 mars 2013, indique qu’aux fins de la définition de « résidence principale » à l’article 54 L.I.R., un logement comprend une maison, un appartement ou une unité dans un duplex, un immeuble d’habitation ou un immeuble en copropriété, un chalet (…).

Par conséquent, chaque unité du triplex du contribuable constitue un logement distinct pour les fins des articles 45 et 54 L.I.R. Toutefois, cette notion de logement n’est pertinente qu’aux fins de déterminer si le gain en capital réalisé suite à la disposition du logement visé peut donner droit à l’exemption pour résidence principale.

Un bien immeuble appartenant à un contribuable constitue néanmoins un seul bien pour les autres fins de la Loi de l’impôt sur le revenu même s’il comprend plusieurs logements distincts. Dans la mesure où chacun de ces logements constitue un établissement domestique autonome, l’exemption des gains en capital pour résidence principale ne pourra être réclamée qu’à l’égard d’un seul de ces logements suite à la disposition du bien immeuble.

Dans l’interprétation technique 2011-0417471E5, datée du 21 février 2012, l’ARC indique notamment ceci :

« Un immeuble est normalement considéré comme étant un seul et unique bien à moins que ce bien ne fasse l’objet d’une subdivision légale en deux ou plusieurs biens distincts. Par conséquent, nous considérons habituellement qu’un duplex, qui n’a pas fait l’objet d’une subdivision légale, est un seul et unique bien pour les fins du paragraphe 45(1). » (notre soulignement)

Questions à l’ARC

a) Cela étant dit, quelle est l’interprétation de l’ARC concernant l’application des alinéas 40(2)b) L.I.R. (exemption pour résidence principale) et 45(1)c) L.I.R. (changement d’usage partiel) dans le cas où un immeuble (triplex) est vendu par un contribuable alors qu’un changement s’est déjà produit au cours d’une année précédente au niveau des logements occupés par le contribuable et son enfant sans qu’il n’en résulte un changement de l’utilisation totale du bien à titre locatif et personnel?

À titre d’illustration, prenons la situation suivante :

b) Dans cet exemple, est-ce que l’ARC peut confirmer que les règles de changement d’usage ne s’appliquent pas dans l’année 11 dans la mesure où le pourcentage global d’utilisation du triplex à des fins personnelles demeure à 50 % malgré le changement intervenu au niveau de l’occupation spécifique de chacun des logements?

c) Le cas échéant, est-ce que le contribuable devra produire deux formulaires T2091 dans l’année de la vente du triplex de manière à y indiquer le gain relatif à chacun des logements admissibles au cours de la période de détention totale du triplex?

d) Dans le cas du logement #1, est-ce que le gain en capital admissible à l’exemption pour résidence principale relativement aux dix premières années sera de 200 000 $ ou 1 200 000 $?

e) Dans le cas de l’un ou l’autre des logements #2 ou #3, est-ce que le gain admissible à l’exemption pour résidence principale relativement aux six dernières années sera de 1 000 000 $ ou 1 200 000 $?

Réponse de l’ARC

L’ARC est d’avis qu’un immeuble est normalement considéré comme étant un seul et unique bien à moins que ce bien ne fasse l’objet d’une subdivision légale en deux ou plusieurs biens distincts.

L’alinéa 45(1)c) L.I.R. régit les situations où il y a un changement, à un moment donné après l’acquisition d’un bien par un contribuable, dans le rapport entre l’usage qu’il en fait habituellement en vue de gagner un revenu et l’usage habituel du bien à une autre fin.

Dans la situation soumise, bien que chacun des logements de l’immeuble ait fait l’objet d’un changement d’usage dans l’année 11, le rapport entre l’usage que le contribuable fait habituellement de l’immeuble en vue de gagner un revenu et l’usage habituel de l’immeuble à une autre fin n’a pas changé dans cette année. Il n’y a donc pas de changement d’usage de l’immeuble aux fins de l’alinéa 45(1)c) L.I.R. dans l’année 11.

Lorsque plusieurs logements d’un immeuble peuvent faire l’objet d’une désignation de résidence principale pour différentes années, le contribuable doit produire dans l’année de la vente de l’immeuble un formulaire T2091(IND) - Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) pour chacun des logements de l’immeuble faisant l’objet de la désignation. Dans la situation soumise, le contribuable devra produire deux formulaires T2091 dans l’année de la vente de l’immeuble s’il fait une désignation pour deux logements.

Dans le calcul du gain en capital, une répartition du prix de base rajusté (« PBR ») et du produit de disposition d’un immeuble faite en fonction de la superficie de chacun des logements est, dans certains cas, une répartition raisonnable. Toutefois, la répartition ne doit pas nécessairement être fondée sur la superficie. Il faut également tenir compte de tous les facteurs pouvant avoir une incidence sur la valeur de l’un ou l’autre des logements de l’immeuble.

Supposons que la valeur du logement #1 dans la situation soumise soit de 50 % de la valeur de l’immeuble, le produit de disposition de ce logement serait de 750 000 $. Supposons aussi que le PBR attribuable à ce logement soit de 150 000 $. Dans un tel cas, le contribuable réaliserait un gain en capital de 600 000 $ dont une partie pourrait faire l’objet de l’exemption pour résidence principale.

Isabelle Landry
(450) 623-0193
Le 7 octobre 2016
2016-065284

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