2016-0674831C6 Changement d'usage - duplex

Principal Issues: 1) Whether a change in use occurs when a taxpayer moves from one unit of a duplex to another unit, which he previously rented, and starts to rent the unit he used to inhabit? 2) Whether a change in use occurs as a result of important renovations made to one unit used for personal purposes, without any corresponding renovations being made to the other unit? 3) In the situation described in 2) whether certain expenses incurred in respect of the whole duplex should, after the renovation, be allocated on the basis of the relative FMV or relative cost of each unit, rather than based on the square meters of each unit? 4) In the situation described in 2), if the taxpayer were to dispose of the duplex, how should the proceeds of disposition be allocated considering the costs incurred for the renovation of one unit and the increase in value attributable to such renovation?

Position: 1) Generally no, if the size of each unit is the same and the proportion of each use (personal and rental) of the duplex remains unchanged. 2) Generally no, unless the renovations are such that the size of the renovated unit is increased. 3) The allocation has to be reasonable considering all the relevant circumstances. 4) None.

Reasons: 1) Wording of paragraphs 45(1)(a) and 45(1)(c), considering that the duplex is one single property. 2) Wording of paragraph 45(1)(c). 3) In accordance with paragraph 18(1)(a), an expense is not deductible except to the extent is was incurred by the taxpayer for the purposes of earning income. The allocation has to be reasonable in the circumstances. 4) The question is based on assumptions which the CRA is unable to verify.

Author: Beaulieu, Mélanie
Section: 45(1)a), 45(1)c)

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ DES PARTICULIERS DU 2 FÉVRIER 2017
ORDRE DES CPA DU QUÉBEC

1.4 - Changement d’usage d’un duplex

Imaginons la situation hypothétique suivante. Un particulier acquiert en 2010 un duplex pour un montant de 300 000 $ (la portion « bâtisse » seulement pour simplifier l’exemple). Le duplex est composé de deux logements de même taille et ayant les mêmes caractéristiques. Le particulier habite un des deux logements et loue l’autre. Ainsi, la moitié du coût d’acquisition, soit 150 000 $, représente le coût en capital de la portion du duplex servant à gagner du revenu de location ainsi que le prix de base rajusté de la portion personnelle du duplex.

Au début de 2016, le particulier décide de quitter le logement qu’il habite et de s’installer dans le logement qui était auparavant loué. Quant au logement qu’il habitait antérieurement, le particulier décide de le louer. Bien qu’il y ait un changement d’usage à l’égard de chacun des deux logements, pris dans son ensemble, il ne semble pas y avoir eu de changement d’usage à l’égard du duplex. En effet, le duplex (qui est un seul bien selon la position actuellement connue de l’ARC) était utilisé, avant le déménagement du propriétaire, à 50 % dans le but de gagner du revenu, et il est toujours utilisé, après le déménagement du propriétaire, à 50 % dans le but de gagner du revenu. Comme le pourcentage est le même, les règles prévues à l’alinéa 45(1)c) de la Loi de l’impôt sur le revenu (« L.I.R. »), dans le cas d’un changement partiel d’usage, ne semblent pas applicables.

Plus tard en 2016, le particulier décide de faire lui-même des travaux importants dans le logement qu’il habite depuis le début de 2016. Il s’agit clairement de déboursés de nature capitale et non pas seulement d’une remise du logement à l’état d’origine. Comme les débours ne sont pas attribuables à la partie locative, aucun de ceux-ci ne fut capitalisé à la portion locative. Le montant déboursé pour l’achat des matériaux à l’égard des travaux effectués par le particulier est de 50 000 $, alors que la valeur marchande de l’immeuble a augmenté de 100 000 $ suite à la réalisation desdits travaux, selon une évaluation obtenue d’un expert indépendant. Aucun emprunt additionnel ne fut obtenu pour la réalisation des travaux. Comme les seuls travaux réalisés sur l’immeuble sont ceux effectués dans la partie habitée par le particulier, il nous semble raisonnable de croire que cette augmentation de valeur doit être attribuée en totalité au logement habité par le particulier.

Questions à l’ARC 

a)    Lorsque le particulier décide de changer de logement au début de 2016, doit-on considérer qu’il y a eu un changement d’usage pour chacun des logements, ce qui entraînerait une disposition réputée de 100 % de l’immeuble selon les règles prévues au paragraphe 45(1) L.I.R., ou bien s’il faut comparer le pourcentage d’utilisation globale du duplex pour gagner du revenu avant le changement avec celui après le changement, pour déterminer le pourcentage du changement d’usage?

b)    Est-ce que l’ARC considère qu’il y a un changement d’usage partiel du duplex suite à la réalisation des travaux plus tard en 2016, puisque la proportion entre la valeur marchande du logement loué (150 000 $) par rapport à celle du logement habité par le propriétaire (250 000 $) n’est plus de 50-50, mais plutôt 37,5-62,5? Basée sur le coût, la nouvelle répartition serait plutôt de 43-57 (150 000 $ vs 200 000 $). Par contre, basée sur la superficie, la répartition demeurerait à 50-50. 

c)    Suite aux travaux, la répartition entre l’usage pour gagner du revenu et l’usage personnel basée sur la juste valeur marchande (ou sur le coût capitalisé) de chacun des logements est différente de la répartition initiale de 50-50 (basée sur la superficie). Est-ce que le particulier devrait alors changer la proportion de certaines dépenses déductibles (notamment les taxes foncières qui sont basées sur la valeur de l’immeuble) dans le calcul du revenu de location en raison de ce changement? Une nouvelle répartition pourrait ainsi être justifiable pour certaines dépenses (taxes foncières), mais pas pour d’autres (intérêts sur emprunt, dépenses d’entretien visant l’ensemble de la bâtisse).

d)    En cas de disposition du duplex, est-ce que l’ARC reconnaît que la prise de valeur de l’immeuble est attribuable uniquement à la partie habitée par le propriétaire suite aux travaux effectués? Ainsi, plutôt que de répartir le produit de disposition sur une base 50-50 comme cela avait été le cas avec le coût lors de l’achat, il faudrait plutôt considérer que le logement locatif a une valeur marchande de 150 000 $ et le logement personnel, une valeur de 250 000 $, et ce, suite aux travaux effectués uniquement dans la partie personnelle du duplex. L’ARC a d’ailleurs conclu en ce sens dans l’interprétation technique 2000-0047535 à l’égard d’une situation similaire. Revenu Québec en arrive également à une telle conclusion dans sa réponse à la question 6 de la table ronde provinciale du Congrès 2007 de l’APFF.

Réponse de l’ARC à la question 1.4 a)

L’ARC est d’avis qu’un immeuble est normalement considéré comme étant un seul et unique bien à moins que ce bien ne fasse l’objet d’une subdivision légale en deux ou plusieurs biens distincts. Or, le paragraphe 45(1)a) L.I.R. s’applique uniquement en cas de changement complet d’usage, c’est-à-dire lorsqu’un contribuable a acquis un bien à une autre fin et qu’il commence, à un moment postérieur, à l’utiliser en vue de gagner un revenu, ou vice-versa. Dans la situation soumise, l’alinéa 45(1)a) L.I.R. ne trouve donc pas application.

L’alinéa 45(1)c) L.I.R. régit les situations où il y a un changement, à un moment donné après l’acquisition d’un bien par un contribuable, dans le rapport entre l’usage qu’il en fait habituellement en vue de gagner un revenu et l’usage habituel du bien à une autre fin.

Dans la situation soumise, bien que chacun des logements de l’immeuble ait fait l’objet d’un changement d’usage au début de l’année 2016 lorsque le particulier quitte le logement qu’il habitait alors et s’installe dans le logement qui était auparavant loué, le rapport entre l’usage que le contribuable fait habituellement de l’immeuble en vue de gagner un revenu et l’usage habituel de l’immeuble à une autre fin n’a pas changé à ce moment. Il n’y a donc pas de changement d’usage de l’immeuble aux fins de l’alinéa 45(1)c) L.I.R. au début de l’année 2016 en raison du déménagement du particulier.

Réponse de l’ARC à la question 1.4 b)

Tel qu’il est mentionné précédemment, l’alinéa 45(1)c) L.I.R. régit les situations où il y a un changement, à un moment donné après l’acquisition d’un bien par un contribuable, dans le rapport entre l’usage qu’il en fait habituellement en vue de gagner un revenu et l’usage habituel du bien à une autre fin.

De manière générale, l’ARC est d’avis que des travaux de rénovation faits par un contribuable à un seul des deux logements dans une situation telle que la situation décrite n’auraient pas, en soi, pour effet de changer le rapport entre l’usage que le contribuable fait habituellement de l’immeuble en vue de gagner un revenu et l’usage habituel de l’immeuble à une autre fin. Nos commentaires seraient différents si les travaux de rénovation avaient pour effet de modifier la superficie relative de chacun des logements.

Réponse de l’ARC à la question 1.4 c)

En vertu de l’alinéa 18(1)a), une dépense n’est pas déductible dans le calcul du revenu d’un contribuable tiré d’une entreprise ou d’un bien, sauf dans la mesure où elle a été engagée ou effectuée par le contribuable en vue de tirer un revenu de l’entreprise ou du bien. Lorsqu’une dépense est engagée relativement à l’ensemble d’un bien dont une partie seulement est utilisée en vue de gagner un revenu, la dépense doit être répartie entre les deux parties du bien de manière à ce que seule la partie de la dépense qu’il est raisonnable de considérer avoir été engagée en vue de gagner un revenu soit déduite. Dans le cas où un contribuable loue une partie de l’immeuble qu’il habite, et tel qu’il est énoncé dans le Guide T4036, Revenus de location, il peut utiliser la superficie louée ou le nombre de pièces louées dans l’immeuble pour répartir ses dépenses, pourvu que la répartition soit raisonnable. Il appartient à chaque contribuable d’établir cette répartition de manière raisonnable compte tenu de l’ensemble des circonstances applicables à sa situation.

Réponse de l’ARC à la question 1.4 d)

La question soulevée est fondée sur l’hypothèse que l’augmentation de valeur du duplex entre le moment où il a été acquis et le moment où l’évaluation a été effectuée, suite à la réalisation des travaux de rénovation, est entièrement attribuable auxdits travaux. Elle pose également pour hypothèse que l’augmentation de valeur découlant des travaux serait toujours reflétée dans la juste valeur marchande du duplex au moment de la disposition. L’ARC est dans l’impossibilité de vérifier ces hypothèses. Par conséquent, à l’exception des commentaires énoncés précédemment en réponse aux questions 1.4 b) et c), l’ARC ne peut se prononcer sur les conséquences fiscales découlant de la situation décrite.

Mélanie Beaulieu
(613) 670-8905
Le 2 février 2017
2016-067483

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