2018-0783441I7 Sale of land by a resident of Hong Kong

Principal Issues: Is a Hong Kong resident who disposes of non-income producing land situated in Canada exempt from tax under paragraph 5 of Article 13 of the Canada-Hong Kong Tax Convention (the “Convention”)?

Position: No.

Reasons: Canada is allowed to tax the capital gain under paragraph 1 of Article 13 of the Convention since land is considered to be immovable property, as defined under paragraph 2 of Article 6 of the Convention. The fact that the land was not producing any income from business or property is not relevant in determining if paragraph 1 of Article 13 of the Convention applies.

Author: Grondin, Yves
Section: 248(1) "taxable Canadian property"

                                                                                                                                                                                       Le 4 juin 2019

Mme XXXXXXXXXX                                                                                                                                                       Direction des décisions
Agence du revenu du Canada                                                                                                                                         en impôt
XXXXXXXXXX                                                                                                                                                                 Yves Grondin
                                                                                                                                                                                         (514) 496-7420

                                                                                                                                                                                          2018-078344

Définition de « biens immobiliers » dans la convention fiscale entre le Canada et Hong Kong

La présente est en réponse à votre demande d’interprétation du 24 octobre 2018 dans laquelle vous désirez savoir si le gain en capital tiré de l’aliénation d’un terrain situé au Canada qui ne génère aucun revenu est imposable au Canada si le propriétaire dudit terrain est résident de Hong Kong en vertu de la convention fiscale entre le Canada et Hong Kong (la « Convention »).

Les faits

* Un individu non-résident du Canada (le « Non-résident ») réside à Hong Kong aux fins de la Convention.

* Le Non-résident a disposé d’un XXXXXXXXXX (le « Terrain ») situé au Canada, dans la province XXXXXXXXXX, en faveur d’un tiers sans lien de dépendance.

* La disposition du Terrain a engendré un gain en capital imposable en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu (la « Loi »).

* Au cours de sa période de détention par le Non-résident, le Terrain n’a généré aucun revenu de bien ou d’entreprise.

* Le Terrain constitue un bien canadien imposable au sens du paragraphe 248(1) de la Loi.

Votre question

Le gain en capital provenant de l’aliénation du Terrain par le Non-résident est-il exonéré de l’impôt canadien sur le revenu par l’effet du paragraphe 5 de l’Article 13 de la Convention?

Nos commentaires

À moins d’indications contraires, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi.

En vertu du paragraphe 2(3) et de l’alinéa 115(1)b), un impôt sur le revenu est généralement payable lorsqu’un non-résident réalise un gain en capital lors de la disposition d'un bien canadien imposable. La définition de « bien canadien imposable » énoncée au paragraphe 248(1) inclut notamment « les biens immeubles ou réels » situés au Canada. Nous comprenons que le Non‑résident ne conteste pas que la vente du Terrain soit imposable en vertu de la Loi, mais prétend que le gain devrait être exonéré de l’impôt sur le revenu au Canada par l’effet du paragraphe 5 de l’Article 13 de la Convention.

Selon le paragraphe 1 de l’Article 13 de la Convention, le gain qu'un résident de Hong Kong tire de l'aliénation d’un bien immobilier mentionné à l’Article 6 de la Convention et qui est situé au Canada est imposable dans ce pays. Le paragraphe 2 de l’Article 6 de la Convention mentionne que le terme « biens immobiliers » a le sens que lui attribue le droit fiscal applicable du pays où les biens considérés sont situés et comprend, entre autres, les droits auxquels s'appliquent les dispositions du droit privé concernant la propriété foncière.

Dans la situation donnée, nous sommes d’avis que le gain en capital tiré de la disposition du Terrain par le Non-résident est imposable au Canada en vertu du paragraphe 1 de l’Article 13 de la Convention, que ce bien ait généré ou non un revenu de bien ou d’entreprise. En effet, nous comprenons que la référence au titre de l’Article 6, « Revenus immobiliers », au paragraphe 1 de l’Article 13 de la Convention n’a pas pour effet de réduire la portée de ce paragraphe. Enfin, nous sommes d’avis que le paragraphe 22 des commentaires de l’OCDE sur l’Article 13 du Modèle de Convention fiscale concernant le revenu et la fortune appuie notre conclusion puisqu’il précise que, pour la définition des biens immobiliers, le paragraphe 1 de l’Article 13 renvoie à l’Article 6.

Le gain en capital tiré de la vente du Terrain n’est donc pas exonéré de l’impôt sur le revenu au Canada par l’effet du paragraphe 5 de l’Article 13 de la Convention.

En espérant que nos commentaires vous seront utiles et sauront répondre à vos questions, nous vous prions d’agréer, Madame XXXXXXXXXX, l’expression de nos sentiments les meilleurs.

Marie-Claude Routhier
Gestionnaire de section
pour le Directeur
Division des opérations internationales
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative
et des affaires réglementaires

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