2017-0706851E5 Changement partiel d'usage - Immeuble locatif

Principal Issues: Quelles sont les conséquences fiscales résultant de l'utilisation d'une partie d'un immeuble locatif à titre de résidence principale suite à l'immigration d'un non-résident au Canada?

Position: (1) Pour les fins du calcul de la récupération et de l'amortissement pouvant être réclamé en vertu des articles 13 et 20, le propriétaire de l'immeuble locatif est réputé avoir disposé d'un bien amortissable de la même catégorie pour un produit de disposition égal à la fraction de la juste valeur marchande de l'immeuble locatif au moment du changement partiel d'usage représentée par le rapport entre la diminution de l'usage de l'immeuble en vue de tirer un revenu et l'usage total de l'immeuble; (2) Pour les fins du calcul du gain en capital en vertu des règles prévues à la sous-section c de la section B de la partie I, le propriétaire de l'immeuble locatif est réputé avoir disposé du bien pour un produit égal à la fraction de la juste valeur marchande de l'immeuble locatif au moment du changement partiel d'usage représentée par le rapport entre l'augmentation de l'usage de l'immeuble à des fins personnelles et l'usage total de l'immeuble

Reasons: Libellé des sous-alinéas 13(7)(d)(ii) et 45(1)(c)(i)

Author: Bilodeau, Nicolas
Section: 45(1)(c); 13(7)(d)

XXXXXXXXXX                                                                  François Mathieu
                                                                                          2017-070685

Le 11 septembre 2017

Monsieur X,

Re : Votre demande d’interprétation technique

La présente fait suite à la lettre datée du 2 juin 2017 dans laquelle Monsieur X nous demande de commenter le traitement fiscal applicable à la situation hypothétique suivante:

1. M. X était un résident du Canada avant 2002.

2. En 2002, M. X a acquis d’un immeuble locatif de trois logements (« Triplex »).

3. La valeur des trois logements du Triplex était identique car ils avaient la même superficie et les mêmes caractéristiques.

4. Suite à l’acquisition du Triplex en 2002, M. X est devenu un non-résident.

5. M. X est demeuré un non-résident entre 2002 et 2015 (« Période de Non-Résidence »)

6. Au cours de la Période de Non-Résidence, les trois logements du Triplex étaient loués à des personnes non liées résidentes du Canada.

7. Conformément à l’article 216, M. X a choisi de produire une déclaration de revenu distincte (Formulaire T1159) afin d’être imposé sur la base de ses revenus nets de location de source canadienne pour chaque année d’imposition incluse dans la Période de Non-Résidence (« Année d’Imposition »).

8. Dans le calcul de son revenu net de location pour chaque Année d’Imposition, M. X a réclamé un montant à titre d’allocation du coût en capital à l’égard du Triplex.

9. Le 1 juillet 2016, M. X est redevenu un résident canadien.

10. Le 15 juillet 2016, M. X a emménagé dans un des trois logements du Triplex afin de l’utiliser à titre de résidence principale.

Nos commentaires :

La présente interprétation technique offre des commentaires généraux sur des dispositions contenues dans la Loi de l’impôt sur le revenu (« LIR ») et le Règlement de l’impôt sur le revenu (« RIR »).

Elle n’a pas comme but de confirmer le traitement fiscal relativement à une situation donnée mettant en cause un contribuable en particulier, mais plutôt de vous aider à le déterminer. Notre Direction ne confirme le traitement fiscal relatif à des opérations données d’un contribuable en particulier que dans le cadre d’une demande de décision anticipée en impôt présentée de la façon décrite dans la circulaire d’information IC 70-6R7, Décisions anticipées et interprétations techniques en impôt.

Les conséquences fiscales résultant d’un changement partiel d’usage d’un bien amortissable

Un contribuable qui dispose d’un bien amortissable tel que défini au paragraphe 13(21) peut être tenu d’inclure dans le calcul de son revenu un montant à titre de récupération de l’amortissement qu’il a réclamé à l’égard d’un tel bien en vertu des règles prévues à l’article 13. De plus, la disposition d’une immobilisation, qui inclut notamment un bien amortissable, peut entraîner un gain en capital imposable conformément aux règles prévues aux articles 38 à 55 (sous-section c de la section B de la partie I).

De façon générale, le paragraphe 13(7) prévoit des règles particulières qui s’appliquent pour les fins du calcul de l’amortissement qui peut être réclamé par un contribuable en vertu de l’alinéa 20(1)(a) et des dispositions réglementaires adoptées pour l’application de cette disposition ainsi que du calcul de la récupération de l’amortissement prévue à l’article 13. Plus particulièrement, le sous-alinéa 13(7)(d)(ii) édicte que lorsque l’usage qu’un contribuable fait d’un bien en vue de tirer un revenu diminue à un moment donné suivant son acquisition (« Moment Donné »), il est réputé avoir disposé, au Moment Donné, d’un bien amortissable de la même catégorie pour un produit de disposition égal à fraction de la juste valeur marchande (« JVM ») du bien au Moment Donné représentée par le rapport entre la diminution de l'usage du bien en vue de tirer un revenu et l'usage total du bien.

Pour les fins du calcul du gain en capital imposable qu’un contribuable peut réaliser en raison de la disposition d’une immobilisation, la division 45(1)(c)(i)(A) édicte également que lorsque l’usage qu’un contribuable fait d’un bien pour des fins autres que de gagner du revenu (« Fins Personnelles ») a augmenté à un Moment Donné, il est réputé avoir disposé, au Moment Donné, du bien pour un produit de disposition égal à fraction de la JVM du bien au Moment Donné représentée par le rapport entre l’augmentation de l'usage du bien en vue pour des Fins Personnelles et l'usage total du bien.

Conformément à la division 45(1)(c)(i)(B), le contribuable est réputé avoir acquis le bien à nouveau immédiatement après le Moment Donné à un coût égal au produit de disposition visé à la division 45(1)(c)(i)(A).

Dans la présente situation, l’utilisation d’un logement du Triplex par M. X à titre de résidence principale à compter du 15 juillet 2016 représente vraisemblablement un changement partiel d’usage du Triplex. En effet, il est raisonnable de prétendre qu’une fraction égale au tiers du Triplex est dorénavant utilisée par M. X pour des Fins Personnelles au lieu d’être utilisée pour gagner des revenus de location. Pour cette raison, les règles prévues aux sous-alinéas 13(7)(d)(ii) et 45(1)(c)(i) pourraient recevoir application.

Dépendamment du solde de la fraction non-amortie du coût en capital (« FNACC ») du Triplex au Moment Donné, la disposition réputée d’un bien de la même catégorie que le Triplex pour un produit de disposition égal au tiers de la JVM du Triplex au Moment Donné pourrait entraîner une récupération de l’amortissement réclamé sur un tel bien en vertu du paragraphe 13(1) (« Récupération »). La disposition réputée du Triplex pour un produit de disposition égal au tiers de la JVM du Triplex au Moment Donné pourrait également résulter en un gain en capital imposable (« Gain en Capital Imposable ») conformément aux règles prévues aux règles prévues aux articles 38 à 55 (sous-section c de la section B de la partie I) si le produit de disposition réputé excède le coût attribuable au logement du Triplex dans lequel M. X a emménagé le 15 juillet 2016.

Le cas échéant, la Récupération et le Gain en Capital Imposable devraient être inclus dans le calcul du revenu de M. X pour son année d’imposition se terminant le 31 décembre 2016.

Nous espérons que ces commentaires vous seront utiles et vous prions d’agréer, Monsieur X, l’expression de nos sentiments les meilleurs.

Nicolas Bilodeau
Gestionnaire de section,
pour le Directeur
Division des opérations internationales
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative et des affaires réglementaires

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