2019-0812621C6 Changement d’usage-impact sur l’exemption pour résidence principale

Principal Issues: À l’aide d’un exemple où un particulier transforme deux logements d’un duplex en un logement, on demande à l’ARC de préciser de quelle façon un particulier doit calculer et demander l’exemption pour résidence principale. Using an example, where an individual transforms two housing units of a duplex in one housing unit, the CRA is asked to clarify how an individual should calculate and ask the principal residence exemption.

Position: Lorsque plusieurs logements d’un immeuble peuvent faire l’objet d’une désignation de résidence principale pour différentes années, le particulier doit produire dans l’année de la vente de l’immeuble un formulaire T2091 pour chacun des logements de l’immeuble faisant l’objet de la désignation. Where several housing units of a building can be designated as principal residence for various years, the individual has to produce in the year of the sale of the building a form T2091 for each housing unit being designated.

Author: Landry, Isabelle
Section: 40(2)b), 54

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 11 OCTOBRE 2019

APFF - CONGRÈS 2019

Question 3

Pourcentage d’utilisation ayant varié et impact sur l’exemption pour résidence principale

Monsieur est propriétaire d’un duplex composé de deux logements, lequel a été acquis en janvier 2011. Le premier logement, d’une superficie de 40 % de l’immeuble, est loué à un tiers. Le deuxième logement, d’une superficie de 60 %, est utilisé par Monsieur comme son lieu principal de résidence.

En juillet 2019, Monsieur cesse de louer le premier logement et décide d’apporter des modifications au duplex afin que la totalité du duplex devienne un seul logement, qu’il habitera.

En vertu de l’alinéa 45(1)c) L.I.R., il y a, en juillet 2019, un changement d’usage partiel du duplex, puisque celui-ci est maintenant utilisé à 100 % à des fins personnelles, alors qu’il était auparavant utilisé à 60 % à des fins personnelles. Règle générale, un tel changement partiel d’usage devrait entraîner une disposition réputée de 40 % du duplex à la juste valeur marchande. Or, suite aux changements proposés lors du budget fédéral du 19 mars 2019, il sera possible pour Monsieur de faire le choix du paragraphe 45(3) L.I.R. à l’égard de ce changement partiel d’usage. Ainsi, en effectuant ce choix, Monsieur ne serait pas réputé avoir disposé de 40 % du duplex au moment du changement d’usage en juillet 2019 et reportera ainsi l’imposition d’un gain en capital sur cette portion du duplex.

Toutefois, aux fins des règles sur l’exemption pour résidence principale, la proportion du logement habité par Monsieur est passée de 60 % à 100 % à compter de juillet 2019.

Supposons qu’en décembre 2022, Monsieur vende son duplex. Supposons qu’il réalisera un gain en capital de 150 000 $. Pendant la période de 12 ans de détention, le logement de Monsieur représentait, pour les 8,5 premières années, 60 % de la superficie totale de l’immeuble, alors que pour les 42 derniers mois, son logement représentait 100 % de la superficie du duplex.

Question à l’ARC

L’ARC peut-elle préciser de quelle façon Monsieur doit calculer et présenter l’exemption pour résidence principale dans sa déclaration fiscale de 2022 à l’égard du gain en capital réalisé lors de la vente de son duplex, et ce, en tenant compte du changement apporté à l’utilisation de celui-ci en juillet 2019?

Réponse de l’ARC

Un immeuble est normalement considéré comme étant un seul et unique bien à moins que ce bien ne fasse l’objet d’une subdivision légale en deux ou plusieurs biens distincts. Un bien immeuble peut néanmoins comprendre un ou plusieurs logements aux fins de l’exemption pour résidence principale.

La détermination du nombre de logements dans un immeuble aux fins de l’exemption pour résidence principale est une question de fait qui ne peut être résolue qu’après l’analyse de toutes les circonstances pertinentes. Pour les fins de la présente réponse, l’ARC tient toutefois pour acquis que chacun des logements décrits dans la situation soumise est un logement aux fins de l’exemption pour résidence principale.

Dans la situation soumise, l’ARC est d’avis qu’il y a trois logements dans l’immeuble au cours des années, à savoir le logement que le contribuable a loué de 2011 à 2019 (Logement 1), celui que le contribuable a habité de 2011 à 2019 (Logement 2) et le logement résultant des modifications de 2019 et que le contribuable a habité à partir de ce moment (Logement 3).

Lorsque plusieurs logements d’un immeuble peuvent faire l’objet d’une désignation de résidence principale pour différentes années, le contribuable doit produire avec sa déclaration de revenu de l’année d’imposition de la disposition du bien une feuille de travail T2091(IND)-WS, Feuille de travail pour résidence principale, et un formulaire de désignation T2091(IND) - Désignation d’un bien comme résidence principale par un particulier (autre qu’une fiducie personnelle) pour chacun des logements de l’immeuble faisant l’objet d’une désignation.

Le contribuable devra donc produire deux feuilles de travail et deux formulaires T2091 dans l’année de la disposition de l’immeuble s’il veut désigner à titre de résidence principale le Logement 2 et le Logement 3 pour les années applicables.

Lorsqu’un choix prévu au paragraphe 45(3) L.I.R. est fait, le contribuable doit en informer l’ARC en annexant une lettre dûment signée à cet effet à sa déclaration de revenu pour l’année où il a effectivement disposé du bien, ou plus tôt si l’ARC lui envoie une demande formelle de produire ce choix. Dans cette lettre, le contribuable devrait fournir tous les renseignements pertinents liés au changement d’usage.

Concernant le calcul du gain en capital, une répartition du prix de base rajusté et du produit de disposition d’un immeuble faite en fonction de la superficie de chacun des logements est, dans certains cas, une répartition raisonnable. Toutefois, la répartition ne doit pas nécessairement être fondée sur la superficie. Il faut aussi tenir compte de tous les facteurs pouvant avoir une incidence sur la valeur de l’un ou l’autre des logements de l’immeuble.

Isabelle Landry
(514) 496-9550
Le 11 octobre 2019
2019-081262

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