2020-0847671R3 Transfert d'un immeuble

Principal Issues: 1. Quelles sont les conséquences fiscales pour une société résultant du transfert d’un immeuble qu’elle possède en faveur de ses actionnaires détenteurs des droits d’occupation de cet immeuble? What are the tax consequences for a corporation resulting from the transfer of a building in favor of its shareholders who hold the rights to occupy this building? 2. Y a-t-il des avantages fiscaux conférés aux actionnaires lors du transfert de l’immeuble? Are there any tax benefit conferred on shareholders when the building is transferred?

Position: 1. La transaction sera considérée comme une transaction de nature capitale et le gain en capital qui en découlerait, s’il y avait lieu, serait fonction du produit de disposition . Cette transaction ne devrait pas résulter en une perte en capital./The transaction will be considered of a capital nature and the capital gain if any, will depend on the proceeds of disposition. This transaction should not result in a capital loss. 2. Le montant de l’avantage en vertu des paragraphes 15(1) et 246(1) sera fonction de la contrepartie versée pour ce transfert./The amount of the benefit under subsections 15(1) and 246(1) will depend on the consideration paid for that transfer.

Reasons: Conformément aux dispositions de la Loi et positions antérieures/In accordance with the provisions of the Act and previous positions.

Author: XXXXXXXXXX
Section: 39(1), 15(1) ou 246(1)

XXXXXXXXXX
                                                                                       2020-084767

XXXXXXXXXX 2021

Monsieur,

Objet : Demande de décisions anticipées en impôt
            XXXXXXXXXX

La présente est en réponse à votre lettre du XXXXXXXXXX aux termes de laquelle vous demandez des décisions anticipées en impôt pour le compte de la société XXXXXXXXXX et de ses actionnaires. Nous avons tenu compte également des informations que vous nous avez fait parvenir par courriel le XXXXXXXXXX de même que des informations additionnelles fournies lors de conversations téléphoniques (XXXXXXXXXX).

À moins d’indication contraire, tous les renvois législatifs ci-après sont des renvois aux dispositions de la Loi de l’impôt sur le revenu, L.R.C. (1985), c. 1, (5e suppl.) (la « Loi ») et toute référence à un montant exprimé en dollars est une référence à un tel montant en dollars canadiens.

À votre connaissance et à celle des contribuables impliqués, aucune des questions soulevées dans la présente :

(i) ne se rapporte à une déclaration de revenus produite antérieurement par les contribuables ou une personne qui leur est liée;

(ii) ne fait l’objet d’un examen par un bureau des services fiscaux ou un centre fiscal en lien avec une déclaration de revenus produite antérieurement par les contribuables ou une personne qui leur est liée;

(iii) ne fait l’objet d’un avis d’opposition par les contribuables ou une personne qui leur est liée;

(iv) ne fait l’objet d’un processus judiciaire en cours ou terminé mettant en cause les contribuables ou une personne qui leur est liée;

(v) ne fait l’objet d’une demande de décisions anticipées que la Direction des décisions en impôt a examinée antérieurement.

DÉSIGNATION DES PARTIES

Dans cette lettre, les noms et dénominations sociales des contribuables sont remplacés par les noms et dénominations sociales suivants:

« Actionnaires en propriété »: s’entend de l’ensemble des actionnaires détenant des baux en propriété de la Société conférant le droit d’occuper les appartements et les garages, soit les personnes énumérés ci-après :

Nom	NAS ou Numéro d’entreprise	Numéro d’appartement	Numéro de garage	Date d’acquisition
XXXXX	XXXXX	XXXXX	XXXXX	XXXXX

« Créditeur » : s’entend de XXXXXXXXXX;

« Société » : s’entend de la société XXXXXXXXXX;

« SENC » : s’entend de la société en nom collectif XXXXXXXXXX.

DÉFINITIONS

Dans cette lettre, les abréviations et les termes suivants ont le sens décrit ci-dessous :

« ARC » : désigne l’Agence du revenu du Canada;

« immobilisation » : s’entend au sens de la définition d’immobilisation prévue à l’article 54;

« JVM » : signifie juste valeur marchande et désigne le prix le plus élevé, en dollars, sur lequel s’entendraient sur le marché libre deux parties n’ayant aucun lien de dépendance qui sont bien informées et prudentes, aucune des parties n’étant contrainte à agir;

« PBR » : s’entend au sens de la définition de prix de base rajusté prévue à l’article 54;

« OBNL » : désigne une organisation à but non lucratif visée à l’alinéa 149(1)l).

FAITS

1. Société a été dûment constituée le XXXXXXXXXX en vertu de la Loi sur les sociétés commerciales canadiennes. Elle est désormais régie par la Loi canadienne sur les sociétés par actions conformément au certificat de constitution et certificats de modification datés des XXXXXXXXXX.

2. Les certificats de constitution et de modification ainsi que les règlements de Société indiquent que sa seule raison d’être est de fournir à ses actionnaires, le droit d’occuper un appartement/garage. Société n’a pas pour objectif de faire un profit pour le bénéfice de ses actionnaires.

3. Société a été traitée depuis son incorporation et ce, jusqu’à maintenant, comme un OBNL.

4. Le capital-actions autorisé de Société est de XXXXXXXXXX actions ordinaires sans valeur nominale. Parmi les droits, privilèges, conditions et restrictions de ces actions, on retrouve ce qui suit :

- Les détenteurs desdites actions ont droit de vote à toutes les assemblées d’actionnaires à raison d’un vote pour chaque action détenue.

- Aucun dividende ne sera déclaré par les administrateurs.

- Les détenteurs desdites actions ont droit au partage des biens restants de Société advenant sa liquidation ou dissolution.

- Toute invitation publique à souscrire à une action ou à des débentures de Société est interdite. Le nombre d’actionnaires de la société est limité à XXXXXXXXXX.

5. Le XXXXXXXXXX, aux termes d’un acte de vente reçu par Me XXXXXXXXXX, Société a acquis de SENC un immeuble situé au XXXXXXXXXX pour la somme de XXXXXXXXXX$ et autres considérations (décrite au paragraphe 6 ci-dessous), ce que SENC reconnait avoir reçu. L’acte de vente précise également que Société n’a pas assumé la dette garantie par hypothèque sur l’immeuble et que cette dette était maintenue et payable par le vendeur, SENC.

6. Selon une résolution adoptée le XXXXXXXXXX par les directeurs de Société, l’acquisition de l’immeuble a été conclue en échange d’une contrepartie correspondant à sa JVM. On y précise également que Société a acquitté le prix pour l’acquisition de l’immeuble auprès de SENC de la manière suivante : Société lui a émis XXXXXXXXXX actions ordinaires de son capital-actions et a consenti des baux en propriété pour chacun des appartements et garages de l’immeuble situé au XXXXXXXXXX.

7. Les actions ordinaires émises ont été réparties en fonction de la superficie des appartements et des garages. Pour chacun des garages XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX actions ordinaires ont été émises alors que pour chacun des garages XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX actions ordinaires ont été émises. En ce qui a trait aux appartements, la répartition des actions ordinaires émises est comme suit:

Numéro d’appartement	Actions ordinaires
XXXXXXXXXX	XXXXXXXXXX

8. Les baux en propriété mentionnés au paragraphe 6 sont tous très similaires, à l’exception, entre autres, du nom de l’actionnaire en propriété, de la désignation de l’appartement et du garage concerné et du nombre d’actions afférent. Ils possèdent diverses caractéristiques, dont les principales se résument comme suit:

a) Ils comportent une obligation à l’effet que chacun des actionnaires en propriété doit être détenteurs du nombre d’actions ordinaires du capital-actions de Société attribuées à l’appartement et/ou garage auquel le droit d’occupation se rattache. Par conséquent, nul ne peut vendre, céder ou aliéner les actions tout en conservant le bail en propriété lui permettant d’occuper et d’habiter ou vice-versa.

b) Les baux expireront le XXXXXXXXXX. Toutefois, ils pourraient prendre fin avant ce terme dans certaines situations:

- L’actionnaire en propriété cesse de détenir les actions du capital-actions de Société attribuées à l’appartement ou garage auquel le bail se rattache.

- Un des évènements décrits aux sous-sections a) à e) de l’article 3.02 du bail se produisait. Ces évènements correspondent à des éventualités telles que, par exemple, si le signataire devenait insolvable ou failli ou s’il ne respectait pas ses obligations.

- L’éventualité d’une expropriation en tout ou en partie de l’immeuble.

- Société décidait de vendre l’immeuble. Cette décision est toutefois assujettie à un vote favorable de la part du XXXXXXXXXX des actionnaires en propriété détenant au moins XXXXXXXXXX% des actions du capital-actions de Société lors d’une assemblée spéciale.

- Lors d’une assemblée spéciale, XXXXXXXXXX% des actionnaires en propriété détenant au moins XXXXXXXXXX% des actions du capital-actions de Société décidaient, pour des motifs autres que ceux énumérés, d’y mettre fin.

- Lors d’une assemblée spéciale, le XXXXXXXXXX des actionnaires en propriété détenant au moins XXXXXXXXXX% des actions du capital-actions de Société, décidaient de mettre un terme aux baux dans le but de convertir l’immeuble en copropriétés.      

c) Les actionnaires en propriété ont diverses obligations (taxes, entretien, assurances, etc.) quant au maintien de leur appartement et garage respectif dont ils peuvent jouir personnellement ou sur approbation, sous-louer.

d) Les actionnaires en propriété doivent contribuer aux charges communes relatives à l’opération de l’immeuble. Cette contribution est déterminée en fonction du nombre d’actions attribuées à l’appartement et garage en vertu de chaque bail par rapport au nombre total d’actions du capital-actions de Société. Elle se fait sous forme de loyer pour les dépenses courantes et sous forme de contribution au capital de Société pour les dépenses en capital et pour les réserves.

e) Société possède les pouvoirs nécessaires afin d’administrer les activités courantes de l’immeuble. Elle s’engage à le maintenir en bon état et à s’acquitter de l’entretien et des réparations et à obtenir une couverture d’assurance contre les dommages.

9. Le XXXXXXXXXX, Société signait une entente en vertu de laquelle elle cédait, en faveur de SENC, tous ses droits et obligations de locateur relativement aux baux en propriété consentis à SENC relativement à tous les appartements et garages intérieurs et extérieurs de l’immeuble situé au XXXXXXXXXX.

10. Selon un acte de cession en date du XXXXXXXXXX, SENC a nanti, avec le consentement de Société, la totalité des actions qu’elle détenait, soit XXXXXXXXXX actions ordinaires de Société, et cédé en garantie tous les baux en propriété en faveur de Créditeur, afin d’assurer le remboursement d’un prêt de XXXXXXXXXX $ dû en faveur dudit Créditeur.

11. À compter du XXXXXXXXXX, SENC a procédé à la vente à la JVM des XXXXXXXXXX actions ordinaires de Société et des baux en propriété qu’elle détenait en faveur des Actionnaires en propriété dans le respect des statuts constitutifs, des règlements et convention de baux en propriété.

12. SENC a par ailleurs remboursé en intégralité le prêt de XXXXXXXXXX $ qu’elle avait contracté auprès de Créditeur à même le produit de ces ventes.

13. Le XXXXXXXXXX, Créditeur , ayant obtenu le remboursement de son prêt de XXXXXXXXXX $, a rétrocédé les XXXXXXXXXX actions ordinaires de Société et les baux en propriété rattachés auxdites actions en faveur de SENC. Les actions et les baux en propriété ont ensuite été transférés aux Actionnaires en propriété.

14. Selon les statuts constitutifs et amendements, ainsi que des règlements et baux en propriété, les Actionnaires en propriété devaient débourser des sommes à Société suivant des normes préétablies dans lesdits documents, afin de pourvoir au paiement des frais relatifs à l’immeuble tout comme le fait un syndicat de copropriété pour les frais communs, sans plus.

15. Les baux en propriété ne constituent pas un droit d’usage ou d’habitation aux fins du droit civil.

16. Le capital versé total des actions ordinaires émises et en circulation du capital de Société est très faible en raison des baux en propriété concédés par Société au moment de l’émission.

17. Selon le rapport d’évaluation de monsieur XXXXXXXXXX du XXXXXXXXXX, de la firme XXXXXXXXXX, la JVM de l’immeuble détenu par Société a été établie à une valeur nominale de XXXXXXXXXX $ en raison des baux en propriété accordés aux actionnaires de Société. Le PBR de l’immeuble pour Société est de XXXXXXXXXX $ en raison de la disposition de l’usus et fructus des unités dans les baux en propriété en faveur de SENC.

18. Aucun dividende n’a été déclaré ou versé en faveur des actionnaires, détenteurs des XXXXXXXXXX actions ordinaires de Société.

19. Toutes les parties ci-haut mentionnées sont des personnes résidentes du Canada et ne sont pas des personnes liées au sens de l’article 251, à l’exception de monsieur XXXXXXXXXX, détenteur des droits d’occupation de l’appartement XXXXXXXXXX, qui est un non résident du Canada et des Actionnaires en propriété détenant respectivement les droits d’occupations des appartements portant les numéros XXXXXXXXXX, qui, bien que liés entre eux, ne sont pas liés aux autres Actionnaires en propriété.

OPÉRATIONS PROJETÉES

20. Les Actionnaires en propriété modifieront les statuts constitutifs de Société afin de permettre le transfert de l’immeuble et d’éliminer les références aux baux en propriété dans la détention des actions.

21. Les Actionnaires en propriété achèteront, en indivision, l’immeuble situé au XXXXXXXXXX, détenu par Société pour un prix XXXXXXXXXX (XXXXXXXXXX $), tel qu’il est établi par l’évaluateur expert et décrit au paragraphe 17. Subséquemment à cette acquisition, les Actionnaires en propriété détiendront l’immeuble en indivision, dans des proportions respectant la détention de leurs actions et des baux en propriétés immédiatement avant le transfert. Cette obtention de droit de copropriétaire indivis entrainera l’extinction des baux en propriété.

22. En raison des nouvelles modalités de cette détention, les copropriétaires procéderont entre eux à la conclusion et publication d’une convention d’indivision ayant pour effet de leur permettre de se partager, au moyen de droits d’habitation spécifiquement liés aux quotes‑parts indivises, l’occupation des appartements/garages telle que réalisée immédiatement avant un tel transfert. Par conséquent, la convention d’indivision stipulera toutes les dispositions dorénavant suggérées et devant régir l’indivision conventionnelle en permettant la revente des quotes-parts et la possibilité de les hypothéquer distinctement les unes des autres.

Il est entendu que les droits rattachés à l’immeuble seront répartis entre les copropriétaires indivis selon la répartition qui existait immédiatement avant le transfert de l’immeuble en leur faveur.

23. Les actionnaires conserveront leurs actions qui ont une valeur minimale.

BUT DES OPÉRATIONS PROJETÉES

24. Les Actionnaires en propriété désirent acquérir en indivision, l’immeuble détenu par ladite Société. Les opérations projetées représentent donc une solution permettant aux Actionnaires en propriété de l’immeuble d’être entièrement propriétaires de l’immeuble et non seulement d’être titulaires d’un droit innomé résultant des baux en propriété ou d’un droit innomé de jouissance et d’occupation pour ainsi permettre un financement plus adéquat et une facilité de gestion.

25. Cette convention d’indivision fondée sur les règles relatives à la copropriété indivise permettra aux copropriétaires de détenir leur quote-part indivise à laquelle sera liée le droit d’occupation et de jouissance de l’appartement/garage auquel leur donne droit leur bail en propriété actuel, tout en leur permettant d’obtenir du financement hypothécaire à responsabilité limitée, en raison de la mise en vigueur du XXXXXXXXXX, sans pour autant que les droits et obligations d’un copropriétaire (notamment à l’égard de son financement hypothécaire) affectent les droits et obligations des autres copropriétaires indivis.

RENSEIGNEMENTS ADDITIONNELS

26. Société et ses actionnaires sont tous desservis par le bureau des services fiscaux de XXXXXXXXXX. Toutefois, l’ensemble des actionnaires, qui sont des particuliers, sont desservis par le centre fiscal de XXXXXXXXXX alors que les actionnaires qui sont des sociétés, soit XXXXXXXXXX et Société sont plutôt desservis par le centre fiscal de XXXXXXXXXX.

27. Tous les propriétaires des actions et des baux en propriété de l’immeuble résident au XXXXXXXXXX au numéro d’appartement indiqué dans le tableau qui se trouve dans la section « Désignation des parties » à l’exception des personnes suivantes:

* XXXXXXXXXX

DÉCISIONS ANTICIPÉES RENDUES

Pourvu que l’énoncé des faits, des opérations projetées et des buts des opérations projetées décrits dans cette lettre soient exacts et constituent une divulgation complète de tous les faits pertinents, de toutes les opérations projetées et de tous les buts des opérations ayant une incidence sur les décisions rendues et que les opérations projetées soient effectuées telles qu’elles sont décrites précédemment, nos décisions sont les suivantes:

A. Pourvu que l’immeuble constitue pour Société une immobilisation, la vente de l’immeuble par Société aux Actionnaires en propriété telle qu’elle est décrite au paragraphe 21, sera considérée, en elle-même et par elle-même, comme une transaction de nature capitale.

B. Dans la mesure où la JVM de l’immeuble et le produit de disposition sont égaux ou inférieurs au PBR de l’immeuble, le transfert par Société de l’immeuble grevé de tous les droits de jouissance et d’occupation en faveur des Actionnaires en propriété, n’entraînera aucun gain en capital pour Société en vertu des articles 38 et suivants de la sous-section c de la Section B de la Partie I.

C. Le transfert décrit au paragraphe 21 n’entraînera aucun avantage imposable dans les mains des Actionnaires en propriété en vertu des paragraphes 15(1) et 246(1) dans la mesure où la JVM de la quote-part de l’immeuble ainsi transférée à chacun des Actionnaires en propriété pour que l’immeuble soit détenu en indivision, soit égale ou inférieure à la JVM de la contrepartie versée par ledit actionnaire relativement à ce transfert;

Ces décisions sont rendues sous réserve des restrictions et des conditions générales énoncées dans la circulaire d’information 70-6R11 du 1er avril 2021, publiée par l’ARC et lient l’ARC pourvu que les opérations projetées décrites aux paragraphes 20 à 23 soient complétées avant le XXXXXXXXXX. Ces décisions sont fondées sur la Loi actuelle et ne tiennent pas compte des modifications qui y sont proposées.

PORTÉE DES DÉCISIONS RENDUES ET AUTRES COMMENTAIRES

Pour les fins de la présente, seuls les faits, les opérations projetées, et les buts des opérations projetées décrits dans cette lettre ont été considérés. Toute autre information pertinente ayant une incidence sur les décisions incluant l’information contenue dans la documentation fournie à l’appui de votre demande est considérée ne pas avoir été divulguée pour les fins des décisions rendues.

Par ailleurs, les décisions rendues ne doivent en aucun cas être interprétées comme étant un acquiescement, de la part de l’ARC, à l’effet que:

a) le montant attribué à un bien dans l’énoncé des faits et des opérations projetées représente véritablement la JVM ou le PBR dudit bien ou le montant du capital versé d’une action;

b) que nous avons examiné tout autre potentielle conséquence fiscale qui pourrait résulter en lien avec les faits et les opérations projetées énoncées dans la présente pour Société et les Actionnaires en propriété;

c) les baux en propriété, tels qu’ils sont décrits au paragraphe 8

i. respectent les conditions prévues à la définition de «résidence principale » de l’article 54 et que;

ii. les gains tirés de leur disposition respective, s’il y avait lieu, sont admissibles à l’exemption du gain réalisé sur une résidence principale selon l’alinéa 40(2)b). Une telle détermination ne peut se fait sans l’examen des faits entourant la situation particulière de chaque Actionnaire en propriété donné.

d) Société respecte toutes les dispositions de l’alinéa 149(1)l).

Le relevé de nos honoraires pour le temps consacré à l’étude de votre dossier vous sera envoyé sous pli séparé.

Nous vous prions d’agréer, Monsieur, nos salutations distinguées.

XXXXXXXXXX
Pour le directeur
Division des entreprises et du revenu d’emploi
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative et des affaires réglementaires

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