2020-0865201E5 Sale of property for POD less than FMV

Principal Issues: A corporation (Opco) is controlled by two individual shareholders (X and Y). Each of X and Y is the sole shareholder of another corporation. Opco builds condominiums and X and Y came to an agreement to the effect that Opco would sell one condominium unit to each corporation for POD that is less than the FMV of the condominiums units. 1) Whether subsection 69(1)(b) applies to Opco on the sale of the condominiums. 2) Should the value of the benefit be included in the income of X and Y?

Position: 1) Question of fact. 2) Since all the conditions in subsection 56(2) are met, a benefit may be included in the income of X and Y, the shareholders of Opco.

Reasons: 1) It is a question of fact whether persons not related to each other are, at a particular time, dealing with each other at arm’s length. 2) If the condominiums have been sold by Opco to X and Y instead of their respective corporation, a benefit under subsection 15(1) would be included in the income of X and Y respectively. Accordingly, since all the conditions of subsections 56(2) are met, a benefit may be included in the income of X and Y.

Author: Beaudoin, Yvon
Section: 15(1), 56(2), 69(1)(b), 251(1)(c)

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                                                                                                                        2020-086520
                                                                                                                        Y. Beaudoin

Le 31 mai 2021

Madame,

Objet: Vente de condominium pour un produit de disposition inférieur à la juste valeur marchande

La présente fait suite à votre lettre du 29 septembre 2020 dans laquelle vous nous demandez notre opinion relativement à l’application du paragraphe 56(2) ou de l’alinéa 69(1)b) de la Loi de l’impôt sur le revenu, L.R.C. (1985), c. 1, (5e suppl.), (ci-après la « Loi ») à l’égard de la situation hypothétique suivante (la « Situation Donnée »).

À moins d’indication contraire, tous les renvois législatifs dans la présente sont des renvois aux dispositions de la Loi.

Situation Donnée

1.    Monsieur X serait l’unique actionnaire d’une société (« Société A »).  Société A exploiterait une entreprise de fabrication et de transformation de produits industriels.

2.    Monsieur Y serait l’unique actionnaire d’une société (« Société B »).  Société B exploiterait une entreprise de déneigement et d’aménagement paysager.

3.    Monsieur X et Monsieur Y auraient créé une société (« Société XYZ ») pour construire des condominiums commerciaux dans le but de les revendre.  Monsieur X et Monsieur Y détiendraient chacun 50 % des actions du capital‑actions de Société XYZ.

4.    Société XYZ aurait construit 12 condominiums commerciaux.  10 condominiums auraient été vendus pour un prix de 200 000 $ chacun à des tiers.  Deux condominiums auraient été vendus à chacune de Société A et de Société B pour un prix de 150 000 $ chacun.

5.    Monsieur X et Monsieur Y ne seraient pas liés l’un à l’autre et n’auraient aucun autre projet en commun outre celui réalisé par le biais de Société XYZ.

6.    Monsieur X et Monsieur Y seraient conscients que le prix de vente des condominiums entre Société XYZ et leurs sociétés respectives était inférieur à la juste valeur marchande (« JVM »), mais il s’agirait du prix dont ils auraient convenu entre eux.  Ce projet aurait d’ailleurs été réalisé avec l’objectif de construire un condominium pour chacune de Société A et de Société B.

Vos questions

1.    Est-ce que l’alinéa 69(1)b) devrait s’appliquer pour que le produit de disposition de chacun des condominiums vendus à Société A et Société B soit réputé être leur JVM, à savoir 200 000 $ chacun?

1.1.  Est-ce que le fait d’avoir convenu d’un prix de vente inférieur à la JVM démontre qu’il y a un lien de dépendance entre le cédant et le cessionnaire?

1.2.  Est-ce que le fait que Monsieur X est lié à Société A et que Monsieur Y est lié à Société B seraient suffisants pour dire que Société A, Société B et Société XYZ ont un lien de dépendance entres elles?

2.    Est-ce que le paragraphe 56(2) pourrait s’appliquer à la Situation Donnée, de sorte que chacun de Monsieur X et de Monsieur Y aurait à ajouter 50 000 $ à son revenu, à savoir l’excédent de la JVM sur le prix payé de chacun des condominiums?

Nos commentaires

La présente interprétation technique offre des commentaires généraux sur des dispositions contenues dans la Loi et d’autres lois connexes, le cas échéant.  Elle n’a pas comme but de confirmer le traitement fiscal relativement à une situation donnée mettant en cause un contribuable en particulier, mais plutôt de vous aider à le déterminer.  Notre direction ne confirme le traitement fiscal relatif aux opérations données d’un contribuable en particulier que dans le cadre d’une demande de décision anticipée en impôt présentée de la façon décrite dans la circulaire d’information IC70-6R11, Décisions anticipées et interprétations techniques en impôt.

Conformément à l’alinéa 251(1)c), la question de savoir si des personnes non liées entre elles n’ont aucun lien de dépendance à un moment donné en est une de fait.  Des personnes non liées peuvent n’avoir entre elles aucun lien de dépendance, mais parfois elles peuvent en avoir un, dépendamment des circonstances.  Les faits présentés dans la Situation Donnée ne sont pas suffisants pour permettre de conclure de manière définitive qu’il existe ou non un lien de dépendance entre les personnes impliquées dans les opérations décrites et déterminer si l’alinéa 69(1)b) devrait s’appliquer à Société XYZ.  Cependant, nous pouvons émettre les commentaires généraux suivants.

En tenant compte du fait que, dès le départ, le projet a été réalisé par Société XYZ avec l’objectif de construire un condominium pour chacune de Société A et de Société B et que, s’il était établi que Monsieur X et Monsieur Y sont responsables de la négociation pour le compte autant du vendeur que de l’acheteur, alors chacune de Société A et de Société B aurait un lien de dépendance avec Société XYZ. 

De plus, le fait que les parties aient convenu que le prix de vente des condominiums serait inférieur à leur JVM pourrait constituer un indice selon lequel les parties agissent avec un lien de dépendance, bien que ce seul élément ne pourrait pas être déterminant en soi.

Ainsi, s’il était démontré qu’il existe un lien de dépendance entre Société XYZ et chacune de Société A et de Société B, l’alinéa 69(1)b) s’appliquerait et Société XYZ serait réputée avoir reçu par suite de la disposition des condominiums une contrepartie égale à la JVM de chacun des condominiums vendus.

Le paragraphe 56(2) permet d’inclure dans le revenu d’un contribuable la valeur d’un avantage lorsque certaines conditions sont réunies.  Il doit être démontré que le paiement ou le transfert de biens :

1.    a été fait à une personne autre que le contribuable;

2.    a été effectué suivant les instructions ou avec l’accord du contribuable;

3.    a été effectué au profit du contribuable ou de toute personne que le contribuable désire avantager;

4.    aurait été inclus dans le calcul du revenu du contribuable si ce dernier, au lieu de l’autre personne, l’avait reçu.

Les faits présentés dans la Situation Donnée ne sont également pas suffisants pour permettre de conclure de manière définitive que le paragraphe 56(2) s’appliquerait dans le cadre de la Situation Donnée.  Cependant, nous pouvons émettre les commentaires généraux suivants.

Dans le cas d’une société à peu d’actionnaires comme Société XYZ, l’Agence du revenu du Canada considère qu’il y a une présomption selon laquelle ses actionnaires agissent de concert en vue de contrôler XYZ (footnote 1) .

Compte tenu de cette présomption et, tel que mentionné ci-dessus, s’il s’avérait que Monsieur X et Monsieur Y sont responsables de la négociation pour le compte autant du vendeur que de l’acheteur, il pourrait être soutenu que la vente par Société XYZ en faveur de Société A et de Société B des condominiums a été faite suivant les instructions ou avec l’accord de chacun de Monsieur X et de Monsieur Y.

Selon la Situation Donnée, Monsieur X et Monsieur Y auraient convenu d’un prix de vente des condominiums à leurs sociétés respectives pour un montant inférieur à la JVM des dits condominiums, il pourrait alors être soutenu qu’ils désiraient avantager leurs sociétés respectives.

Si Société XYZ avait vendu les condominiums à Monsieur X et Monsieur Y et non à leurs sociétés respectives, le paragraphe 15(1) se serait appliqué afin d’inclure la valeur de l’avantage dans le revenu de chacun de Monsieur X et Monsieur Y.

Comme Monsieur X et Monsieur Y auraient été imposés sur un avantage en vertu du paragraphe 15(1) s’ils avaient reçu l’avantage directement, le paragraphe 56(2) pourrait s’appliquer à l’égard de Monsieur X et Monsieur Y si toutes les conditions d’application de cette disposition étaient par ailleurs réunies.

Nous espérons que nos commentaires vous seront utiles.

Veuillez agréer, Madame, nos salutations distinguées.

Jean Lafrenière LL.B., LL.M. Fisc.
Pour le directeur
Division des réorganisations
Direction des décisions en impôt
Direction générale de la politique législative et des affaires réglementaires

FOOTNOTES

Note to reader:  Because of our system requirements, the footnotes contained in the original document are shown below instead:

1  Voir à cet égard le numéro 1.20 du Folio de l’impôt sur le revenu S1-F5-C1 : Personnes liées et personnes sans lien de dépendance entre elles, le 9 juin 2015. 

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