2021-0900911C6 Entreprise exploitée par une fiducie

Principal Issues: Une fiducie qui est propriétaire d’immeubles résidentiels et commerciaux pour location exploite-t-elle une entreprise si elle en confie la gestion à un gestionnaire externe ? Whether a trust owning residential and commercial buildings for rental is carrying on a business if it leaves the management to an external manager.

Position: Question de fait. / Question of fact.

Reasons: IT-454R.

Author: Ostiguy, Michel
Section: 108(2); 115.2; 125(7) "entreprise de placement déterminé"; 132(6); 253; 253.1; 248(1) "entreprise", "fiducie personnelle"; 253.

TABLE RONDE SUR LA FISCALITÉ FÉDÉRALE DU 7 OCTOBRE 2021

APFF - CONGRÈS 2021

3. Exploitation d’une entreprise par une fiducie

Une fiducie personnelle résidente fiscale du Canada (« Fiducie ») est propriétaire d’immeubles résidentiels et commerciaux au Canada. Les biens immobiliers ont tous été acquis dans le but d’être détenus à long terme et d’en tirer un revenu locatif. La location de biens immeubles par la Fiducie n’est pas accessoire aux opérations d’une entreprise et ne fait pas partie intégrante de quelconque entreprise.

La Fiducie offre aux locataires les services de base (électricité, chauffage et eau) incluant l’entretien de l’immeuble lui-même et l’entretien des zones adjacentes. Dans le cas des immeubles commerciaux, certains services de nettoyage et de protection sont également offerts aux locaux loués.

Dans tous les cas, la gestion des biens immeubles est déléguée à une personne n’ayant aucun lien de dépendance avec la Fiducie, ses fiduciaires ou bénéficiaires.

Question à l’ARC

Est-ce qu’une fiducie qui détient des immeubles dans les conditions susmentionnées, mais qui engage un gestionnaire externe afin d’offrir les services aux locataires, exploite une entreprise?

Réponse de l’ARC

Généralement, une fiducie personnelle peut exploiter une entreprise dans la mesure où cela ne contrevient pas à son acte constitutif.

Dans la situation soumise, la Fiducie a engagé un gestionnaire externe n’ayant aucun lien de dépendance avec elle-même, ses fiduciaires ou bénéficiaires. Elle lui aurait délégué la gestion de ses biens immeubles. Nous comprenons cependant que c’est la Fiducie elle-même qui offre à ses locataires les services de base, de même que certains services de nettoyage et de protection dans le cas des immeubles commerciaux en location, et que le gestionnaire s’assure que ces services soient rendus aux locataires. Dans un tel cas, même si la Fiducie et le gestionnaire n’ont pas entre eux, de façon générale, de lien de dépendance, il semble raisonnable de considérer que le gestionnaire, dans le cadre de sa gestion et des services qu’il assure, agit pour le compte de la Fiducie.

Le numéro 2 du Bulletin d’interprétation IT-434R (footnote 1) explique l’impact d’une telle délégation de la gestion de biens immeubles sur la nature du revenu provenant desdits biens immeubles comme suit :

2. La délégation de gestion et de surveillance des biens immeubles à un agent par le propriétaire de ces biens ne modifie pas en soi la nature du revenu de location. Dans le cas où la location du bien aurait constitué une entreprise si elle avait été menée par le propriétaire lui-même, elle est toujours une entreprise si elle est menée par un agent pour le compte du propriétaire.

En d’autres termes, le fait de confier à un gestionnaire externe la responsabilité d’assurer certains des services offerts ne modifie donc pas en soi la nature du revenu gagné par la Fiducie.

Par ailleurs, pour ce qui est de déterminer si la Fiducie exploite ou non une entreprise, il est pertinent de se référer au numéro 4 de ce même bulletin. Celui-ci explique de façon générale les principes reconnus par la jurisprudence en matière de location de biens immeubles par un particulier (footnote 2) . Il se lit de la façon suivante :

4. Lorsqu’elle n’est pas accessoire et ne fait pas partie intégrante de l’entreprise, la location de biens immeubles par un particulier ne constitue pas en soi une activité d’entreprise. Elle est considérée comme une activité d’entreprise seulement lorsque le propriétaire fournit aux locataires ou met à leur disposition des services quelconques qui font que l’activité de location dépasse la simple location de biens immeubles. En conséquence, lorsque la nature de l’activité particulière de location doit être déterminée, c’est le nombre et la nature des services fournis qui doivent être déterminés. La taille ou le nombre des biens loués, la mesure dans laquelle leur gestion ou surveillance occupe le temps du propriétaire et la question de savoir si l’installation est louée nue, fournie en appareils ou même partiellement ou complètement meublée sont des facteurs qui ne doivent pas servir à déterminer s’il s’agit d’une entreprise de location.

À titre informatif, on retrouve dans les paragraphes suivants de ce même bulletin, une énumération des services de base (par exemple chauffage, stationnement, salle de lavage, etc.) qui sont généralement considérés comme partie inhérente à l’activité de location. Il y est également expliqué que lorsque des services supplémentaires sont fournis, il est possible que le propriétaire exploite une entreprise plutôt que de simplement louer des biens immeubles. À ce sujet, le Bulletin d’interprétation IT-434R fait mention par exemple de services de nettoyage et de protection relativement aux locaux loués.

Dans la situation décrite, il serait donc possible de considérer que la Fiducie exploite une entreprise en raison du nombre et de la nature des services offerts. Cela demeure néanmoins une question de fait et il serait nécessaire d’examiner tous les faits relatifs à une situation particulière pour pouvoir conclure à ce sujet. Il n’est pas possible de nous prononcer dans le cas de la situation hypothétique telle qu’elle est décrite. Ceci étant dit, le fait pour la Fiducie de confier à un gestionnaire externe la responsabilité d’assurer certains des services offerts par elle à titre de locateur n’aura en soi aucun impact sur la nature de son revenu.



Michel Ostiguy
Le 7 octobre 2021
2021-090091

FOOTNOTES

En raison des exigences de nos systèmes, les notes de bas de page contenues dans le document original sont reproduites ci-dessous :

1 AGENCE DU REVENU DU CANADA, Bulletin d’interprétation IT-434R (archivé), « Location de biens immeubles par un particulier », 30 avril 1982.

2 Rappelons qu’en vertu du paragraphe 104(2) L.I.R., une fiducie est réputée être, aux fins de la Loi de l’impôt sur le revenu, un particulier relativement aux biens de la fiducie.



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